Jak na pronájem v zahraničí
Krátkodobý a dlouhodobý pronájem v zahraničí
Chystáte se koupit si byt nebo dům v zahraničí na investici či jako letní byt nebo si chcete zajistit nějaké hezké místo na důchod? Ptáte se, jestli bude lepší mít nemovitost na krátkodobý či dlouhodobý pronájem? My si koupili byt na Madeiře a na jihu Portugalska v Algarve a vyzkoušeli jsme jak dlouhodobý, tak krátkodobý pronájem. Obojí má své pro a proti a záleží, co je vaším cílem a co očekáváte. V tomto článku se tedy pokusím shrnout výhody a nevýhody krátkodobého i dlouhodobého pronájmu a jaká úskalí vás mohou čekat.
Často mi píšete, že byste si také chtěli koupit byt v zahraničí ať už na investici nebo na důchod a ptáte se na různé dotazy, co to obnáší. Byt v zahraničí pronajímá hodně lidí, ale nikdo o tom moc nepíše a tak jsem si říkala, že nějaký podrobný článek s informacemi o krátkodobém i dlouhodobém pronájmu se budou spoustě mých čtenářů hodit a některým z vás pomůže si ujasnit, zda do toho také jít. Ono to na první pohled může vypadat, že to je super mít byt v zahraničí a spousta peněz z pronájmu, když se člověk jen tak podívá na ceník a zjistí kolik člověk od hostů vyinkasuje při nějaké slušné obsazenosti… Ale málokoho už napadne, kolik nákladů je okolo a kolik pak ve finále člověku zbyde… Ano, je to příjemný přivýdělek, ale zároveň je potřeba si uvědomit, že není lehké se o byt starat na dálku a je to dost práce. Takže třeba vám článek pomůže ujasnit si, zda si také budete chtít v zahraničí nějakou nemovitost pořídit a pronajímat ho na krátkodobý či dlouhodobý pronájem.
Byt na Madeiře jsme si koupili hlavně pro radost, tato destinace mě hned po první návštěvě tak nadchla, že brzy na to vznikl sen koupit si tu byt. Těch důvodů bylo hned několik – krásná lokalita, taky bude fajn mít kam jezdit a bydlet ve svém, částečně jako investice, protože ceny nemovitostí v Čechách se doslova zbláznily a taky na důchod, kdy bude příjemné trávit několik měsíců v roce v tak nádherné destinaci a užívat si krásné počasí, přírodu, výborné madeirské jídlo a mnoho dalšího. Ale důchod je ještě daleko, byt jsme koupili, když mi bylo 37 let, takže by bylo škoda, aby byl prázdný, takže jsme už od začátku věděli, že ho pronajmeme, ale neměli jsme zatím jasno, zda na dlouhodobý či krátkodobý pronájem.
Pak jsme si koupili ještě i byt v Algarve, prakticky ze stejných důvodu a zde už víc jako investici, protože ceny bytů v Brně se ještě víc zbláznily a zde se dalo stále pořídit byt výrazně levněji než garsonku v paneláku v Brně.
Pokud byste měli zájem o pronájem apartmánu pro vaši dovolenou, mrkněte na bližší informace a ceník:
- Madeira (apartmán 3+1 s terasou) – https://lenkacestounecestou.cz/madeira/
- Portugalsko Algarve (apartmán 1+kk) – https://lenkacestounecestou.cz/portugalsko-algarve/
Pokud chcete mrknout, jak probíhal celý proces koupě, mrkněte na tyto dva články.
Madeira – https://lenkacestounecestou.cz/koupe-bytu-na-madeire-pribeh-proces/
Pokud se chystáte také koupit nějakou nemovitost na Madeiře, doporučuju kontaktovat mou kamarádku Máju Sokolovou, českou realitní makléřku, která z větší části žije na Madeiře a pomáhá českým klientům s koupí nemovitosti na Madeiře.
- Facebooková stránka – https://www.facebook.com/Madeira.Maja.Sol
- Telefon: +420 603 142 124 (I na whatsappu)
Portugalsko Algarve – https://lenkacestounecestou.cz/koupe-bytu-v-portugalsku-algarve/
Pokud byste chtěli také koupit nějakou nemovitost v pevninském Portugalsku či na Azorech, doporučuju kontaktovat Katarínu Gašparíkovou, která vám ráda poskytne potřebný servis. Katarína je Slovenka, která žije již 10 let v Lisabonu a působí v oblasti realit a pomáhá Čechům, kteří chtějí koupit nemovitost v Portugalsku. Nezaměřuje se pouze na Lisabon, takže ji můžete kontaktovat, i kdybyste se chystali kupovat v jiné části Portugalska či na Azorech. Určitě je příjemné řešit tyhle věci v češtině a nemusíte řešit jazykovou bariéru.
A tady kontakt na Katarínu:
- Web: https://www.mysitec21.com/c21pt/katarina-gasparikova/
- Email: Katarina.gasparikova@century21.pt
- Telefon: +351 965 774 677
Tak a teď se podívejme na ten pronájem 😊
Nedá se vlastně jednoznačně říci, jestli je lepší krátkodobý či dlouhodobý pronájem. Záleží, co od toho očekáváte a jaké jsou vaše možnosti.
Nedá se ani jednoznačně říci, co je lepší, protože záleží na hodně faktorech, např. zda v dané destinaci bydlíte a byt si budete spravovat z větší části sami, nebo bydlíte v ČR a byt vám bude muset spravovat agentura či soukromá osoba a kolik máte času, abyste se starali o byt, propagaci a klienty. Také záleží, jestli tam budete chtít pravidelně jezdit sami nebo vám bude třeba stačit zajet si tam, když vám budou končit nájemníci třeba po 1-2 letech. Také určitě záleží, jestli budete chtít zaměřit krátkodobý pronájem pro českou klientelu nebo se spoléhat na klienty z bookingu nebo jiných platforem.
Pokud v zahraničí bydlíte a pořizujete si druhou nemovitost, a budete si částečně spravovat nemovitost sami a nebudete potřebovat služby předražených agentur na správu bytu, tak se vám rozhodně vyplatí krátkodobý pronájem. Ale i pokud bydlíte dál v ČR a o byt se vám stará agentura či soukromá osoba a budete mít dobrou obsazenost, pořád se vyplatí více krátkodobý pronájem oproti dlouhodobému.
A tady teda malé shrnutí toho, co člověk musí řešit, když pronajímá nemovitost v zahraničí. Nechci vás odradit, ale je to malá ukázka toho, co můžete řešit za problémy a co vše je potřeba řešit. Ale třeba budete mít větší štěstí a vše půjde hladce jako po másle. Já osobně mám pocit, že řeším pořád něco kolem bytů. Ale zatím mi to nevadí, ten pocit, že máme byt v krásných lokalitách a máme kam jezdit a mohu se těšit na krásný důchod, mi za to stojí ☺
Dlouhodobý pronájem
Začnu dlouhodobým pronájmem, s kterým jsme začali jako první na Madeiře. Na začátek jsme se rozhodli pro dlouhodobý pronájem ze dvou důvodů – koupě bytu na Madeiře přišla tak trochu dříve, než jsme čekali a než jsme byli připraveni, a tak se nám nechtělo hned kupovat nábytek, na který jsme chtěli došetřit, ale hlavním důvodem bylo to, že jsme ho kupovali úplně na začátku doby covidové, ani smlouvu jsem nemohla jet podepsat osobně, protože zavřeli hranice, cestování se hodně omezilo a tak jsme si říkali, že to není zrovna dobrá doba rozjíždět krátkodobý pronájem.
A tak nám realiťák, přes kterého jsme byt kupovali, našel nájemníky na dlouhodobý pronájem na jeden rok. Měla jsem to přesně vypočítané, aby končili na konci června, abych v létě stihla koupit nábytek a v srpnu přijet a dozařídit věci na rozjezd krátkodobého pronájmu. Realiťák našel nájemníky asi do 2 týdnů, ale na druhou stranu jsem nebyla spokojená, že jsem dostala o 50 EUR/měsíčně méně, než jsme chtěli, protože říkal, že nájem se pohybuje o něco výše. Ale čekat déle by znamenalo posunout konec smlouvy a stejně bysme pak o 1 měsíc nájmu přišli čekáním na nalezení vhodného nájemníka a tak jsme vzali tyto. Taky se mi úplně nelíbilo, že na to, že provizi za vyhledání nájemníka platím já (provize byla 1 měsíční nájem), realiťák pak ani nezainzeroval na nejznámějších serverech jako idealista.pt atd. a spoléhal se jen na sílu značky jejich realitky, že si náš inzerát najde někdo na jejich webu…To se mi úplně nelíbilo, protože kdyby to dal na idealista.pt, tak věřím, že bych měla více nabídek a mohla si nájemníky vybírat, protože bychom měli prakticky jednu z nejlevnějších nabídek.
Nájemníci byli relativně v pohodě, platili včas, ale menší komplikace byla, že neměli ani email, takže jsem faktury za vodu a elektřinu musela posílat poštou. Tím, že se s nimi z tohoto důvodu nedalo jednoduše komunikovat, tak ani nenahlašovali stavy elektřiny a vody každý měsíc, takže faktury pak neodpovídaly reálné spotřebě. Na začátku byla stanovena např. u elektřiny částka 39 EUR/měsíc a poté co odešli a udělaly se odečty, tak byl hodně velký nedoplatek a následně tedy zálohy navýšili na cca 66 EUR, což je běžná spotřeba elektřiny pro 2 lidi….
Takže i u dlouhodobých nájemníků doporučuji, aby posílali foto elektroměru a vodoměru. Nahlášení aktuálního stavu je pak otázka pár kliků na internetu (níže najdete odkazy, týkající se Funchalu, kde to máme my)
- EEM (elektřina) – https://www.eem.pt/pt/processos/?processid=117&back=1
- Voda – https://www.funchal.pt/leitura-do-contador-da-agua/
Nájemníci naštěstí nic nezničili, ale byli pěkní bordeláři, takže když jsme přijeli do bytu, strávili jsme hodně hodin uklízením, protože bordel byl opravdu všude a kuchyň byla opravdu v nechutném stavu.
Vlastně ještě jeden menší zádrhel byl, naštěstí se vyřešil. Nájemníci měli smlouvu do konce června a dle smlouvy jsem jim musela dát i tak výpověď 4 měsíce předem, aby se jim smlouva automaticky neprodloužila (smlouvu připravovala realitka). Výpověď z nájmu připravila realitka, ale zároveň mě informovali, že je momentálně na Madeiře covidový zákon, který zakazuje ukončovat nájmy a to i nájmy na dobu určitou, pokud sám nájemník nesouhlasí s ukončením. Takže jsem vlastně do poslední chvíle nevěděla, zda nájemníci budou ochotní odejít, protože bylo jasné, že nebude lehké najít cenově srovnatelný byt. Řekla jsem jim tedy, ať si hledají nové bydlení a když najdou něco dříve, smí byt opustit dříve, aniž by dodrželi výpovědní dobu. Naštěstí něco našli a skončili na začátku května. Nakonec jsem byla ráda, že skončili o něco dřív, abych stihla zařídit koupi nábytku před naší srpnovou návštěvou.
Za mě je tedy dlouhodobý pronájem jednodušší, člověk toho nemusí moc řešit a má jistý měsíční příjem. Ale rozhodně menší než u dobře fungujícího krátkodobého pronájmu, ale je to opravdu výrazně jednodušší. Pak teda nemůžete do svého bytu jezdit kdykoliv se vám zachce, ale jestli se nechystáte jezdit na Madeiru několikrát do roka, tak vám může stačit zajet tam třeba po 1-2 letech, když budou nájemníci končit. Nebo se dají dělat střednědobé pronájmy především pro cizince (např. studenty na Erasmus, digitální nomády atd.), kde můžete dostat o trošku více, než kolik by vám zaplatil místní za dlouhodobý pronájem a můžete tam tedy sami jezdit, pokud mají nájemníci smlouvu vždy třeba na 3-6 měsíců. Také je poměrně jednoduché najít si takové nájemníky bez realitky, např. v různých fb skupinách jako Nomad rentals Madeira, Madeira expat community atd.
Faktury
Každý měsíc je třeba zadávat platby (Emitir recibo) na finančák (Portal das financas). Na začátku je třeba získat přístup, to jsem zvládla sama, na webu jsem našla návod, jak na to. Poté nám z Lisabonu zaslali poštou přístupové údaje. Pak bylo třeba zaregistrovat novou nájemní smlouvu na finančák, to mi ukázala účetní, stálo mě to u mé účetní asi 50 EUR. Není to nic těžkého, ale bylo tam pár kolonek, kde jsem netušila co zakliknout. Udělala jsem si poznámky a příště jsem to už zvládla sama. Účetní mi zároveň ukázala, jak zadávat platby každý měsíc na finančák. Také to za člověka může dělat účetní, ale tohle je opravdu zbytečné za něco takového platit, tohle je opravdu jednoduché a zabere to opravdu jen minutku. Pak u každé nové smlouvy je potřeba zaplatit jednorázově 10% za imposto do selo (daň), to se také vygeneruje při zadávání smlouvy na Portal das financas.
Takže jak vidíte, u dlouhodobého pronájmu toho moc neřešíte – jen zadávání faktur na finančák a daňové přiznání (IRS – info najdete na konci článku), příp. nahlašování stavu vodoměru a elektroměru.
Krátkodobý pronájem
No, musím říct, že to rozhodně není procházka růžovým sadem. Hlavně pokud musíte řešit vše na dálku. Aspoň já mám dost velkou smůlu na agentury na správu bytu. Vyzkoušela jsem celkem 3 agentury (2 na Madeiře a 1 v Algarve) – 1 jsem musela ukončit já a 2 ukončili smlouvu mě, ze dne na den, bez dodržení 3 měsíční výpovědní doby. Popíšu, co vše jsme řešili a na co je třeba dát si pozor a pokud budete také hledat agenturu na správu bytu, na co se zaměřit. Nenechte se odradit, možná jsem jen měla smůlu, ale za mě teda úroveň služeb v Portugalsku je dost katastrofální, totální maňana styl a smlouva je pro ně zřejmě jen cár papíru. Po mě chtějí, abych vše dodržovala a nemám prakticky žádné pravomoce si cokoliv o svém bytě rozhodnout a oni asi dle jejich názoru smlouvu dodržet nemusí a dělají si, co chtějí.
Ve finále je lepší najít si jen soukromou osobu, která bude dělat úklid, check-in/out a dávat prádlo do prádelny, ale tohle bych si neriskla vybrat jen tak, jedině na doporučení známého a nebo se s danou osobou setkat osobně. Takhle to máme v obou lokalitách a funguje to výrazně lépe než s agenturou a je to i levnější.
Pokud máte vlastní zkušenosti s pronájmem v zahraničí, ať už v Portugalsku nebo jinde, budu ráda, když napíšete do komentáře vaše zkušenosti a postřehy a jak vše řešíte vy ☺
Ale vezměme si to pěkně popořádku:
Neberte to jako stoprocentní výčet, tím že mi s hodně věcmi pomáhala agentura či advokátka, tak popisuju jen to, co jsem pochytila, ale přesný detail, jak se to zařizuje neznám a rozhodně to neberte jako vyčerpávající výčet a manuál, je to jen popis naší zkušenosti, která vám může lehce pomoci a navést, na co je třeba myslet. Různých povinností, které je potřeba dodržet není málo a sama se učím za pochodu, takže doporučuju si vše ověřit jinde na webu nebo u někoho kompetentního.
Vymalování bytu
První věc, kterou jsem potřebovala pořešit, bylo vymalování bytu. Byt nebyl vyloženě špinavý, ale když byl prázdný, tak jsem si říkala, že by bylo jednodušší ho vymalovat, dokud je bez nábytku a je to do začátku hezké čisté. No, ani tohle nebyl jednoduchý úkol. Obeslala jsem 3 firmy a odepsala mi jen jedna. Nabídka byla víc než šokující – vymalování 3 místností, chodby a koupelny mělo stát 97 000 Kč včetně materiálu. Tak tohle jsem opravdu nebyla ochotná dát, i kdybych to měla nechat v jakém stavu to je a postupně si to vymalovat sama…Pak jsem dostala nabídku ještě jednu nabídku….No, i tato nabídka mě nemile překvapila – 60 000 Kč za práci + materiál by se platil zvlášť (navíc tam mělo být vymalování terasy). Spočítal, že ve dvou lidech by to dělali 8 dní, což bylo opravdu hodně přestřelené… To mi přišlo taky opravdu hodně.
Naštěstí mi opět pomohl můj realiťák, který mi sehnal profesionálního malíře, který vymaloval byt (navíc vymaloval i kuchyň, kterou jsem už radši původně nechtěla řešit) za 38 000 Kč včetně materiálu a vymaloval to opravdu kvalitně. Barva je tady opravdu drahá, mohlo to být levnější, kdybych si vybrala levnější barvu, ale bylo mi doporučeno vzít tu dražší (značka CIN), že je prý opravdu kvalitnější. A je fakt dobrá, je taková omyvatelná, takže když člověk plácne mušku, tak to jde krásně setřít a nezůstane tam špinavá zeď. A ve dvou lidech to dělali pouze 2,5 dne…. Terasu jsem si pak vymalovala sama při naší dovolené, abych trochu ušetřila.
Při výběru jakéhokoliv řemeslníka je opravdu potřeba porovnat ceny a nebrat první nabídku…Je to poměrně časté, že se tady člověka pokouší natáhnout.
Nábytek
Jako první jsme zařizovali nábytek a vybavení. Na ostrově to není tak lehké, výběr nic moc a tak se jako nejlepší volba jevilo nakoupit vše na eshopu Ikea, kde člověk najde vše od nábytku až po vybavení kuchyně, koupelny a jiných doplňků. Zařizovali jsme komplet celý byt a už průběžně jsem si procházela co koupit a zapisovala si vše do excelu včetně odkazů. A i když už jsem měla kompletní seznam, tak mi trvalo cca 6 hodin to vše naklikat a udělat objednávku. V podobném klikání jsem normálně hodně rychlá, ale tady to nešlo tak rychle, ten systém není ideální, poté co jsem naklikala vše, co se ukazovalo, že je skladem, tak pak teprve to chtělo PSČ a teprve pak mi to ukázalo, co vlastně není skladem pro danou lokalitu. A že toho nebylo fakt málo. Takže jsem musela spoustu položek naklikat znovu, načež opět nebyly některé položky skladem, takže jsem tento postup musela opakovat několikrát, než jsem se strefila, co bylo skladem pro Madeiru.
Normálně Ikea nabízí montáž nábytku, ale ne pro Madeiru. Takže jsem doufala, že tohle vše zařídí agentura, no a tohle je taky kapitola sama pro sebe…
Ale jinak je u Ikea výhoda, že zboží je opravdu všude stejné, takže si ho můžete prohlídnout v české Ikei a procházet si to na českém webu a pak jen naklikat čísla produktů do portugalského webu Ikei.
Koupě elektrospotřebičů
Pokud budete kupovat jakékoliv elektrospotřebiče, od pračky, ledničky či sporáku nebo něco menšího, určitě doporučuju kupovat v kameném obchodě a určitě NE přes eschop.
Asi nejznámější elektro je Worten, má jak eshop, tak kamenný obchod. Kamenný obchod v pohodě, zato eshop Worten naprostá katastrofa a radím vám dobře, radši ho ani nezkoušejte a vše raději kupujte v kamenném obchodě, jinak byste se objednávky taky nemuseli vůbec dočkat.
Pokud budete potřebovat, zlikvidují i starý spotřebič a odvezou si ho. Je potřeba to uvést už při objednávce.
Odkaz – https://www.worten.pt/
Ve Funchalu Worten najdete např. v centru v obchoďáku La Vie nebo ve čtvrti Santo Antonio v obchoďáku Madeira Shopping.
- Worten centrum – https://goo.gl/maps/hn7jmfsqijJGfn8b9
- Worten Madeira Shopping – https://goo.gl/maps/aL378YtYktjHex3y5
A tady podrobně moje zkušenost, abyste věděli, v čem byl problém…
Worten je nejhorší eshop, co znám a co jsem postřehla, nadávají na něj všichni. Vzhledem k tomu, že jsem pračku objednávala ještě asi 3 týdny před odletem na Madeiru, eshop se jevil jako jednodušší řešení, než hnát svou stávající totálně neschopnou a nespolehlivou agenturu, aby vybrali pračku na prodejně a tak jsem vybrala na eshopu pračku, u které psali, že je skladem.
Takže i když psali na webu, že doručení by mělo být do 3-5 dnů, napsali pak email, že pračka bude doručena asi za 3 týdny 11.8. To měla tedy pračku převzít agentura a ten den mi psali, že jim Worten dal vědět, že pračku nedovezou, že bude až další den 12.8.
Další den jí opět nepřivezli a už ani nedali vědět, že ji nepřivezou. Tak jsem naběhla do prodejny Wortenu v obchoďáku Madeira Shopping (ještě že je od nás vše tak blízko), abych zjistila, co se stalo a kdy ji přivezou. Na informacích jsem čekala téměř hodinu, než se pán někam dovolal a získal nějakou informaci. Pak řekl, že je vše ok a že si teda mohu zvolit termín, kdy jí mají přivézt, tak jsem si to naplánovala na úterý 17.8. mezi 8:00 – 14:00 a doufala jsem, že to tentokrát klapne. Nadiktovala jsem raději i své číslo a řekla jsem jim, aby volali mě a ne agentuře, že si pračku převezmu sama, když už jsem na Madeiře.
No a v úterý kolem 10:30 jsem dostala informaci od agentury, že mu psali, že opět pračku nedovezou a že si můžu na prodejně vybrat jinou a dostat 20% slevu. Takže ani nevolali mě, když jsem jim řekla, že agentuře už volat nemají. Takže jsme hned jela celá vytočená s taťkou do Wortenu a zjistila jsem, že moje pračka, kterou mi už měli celkem 3x přivézt, není vůbec skladem na Madeiře, ale zatím trčí ve skladu v Lisabonu. Neuvěřitelné. Jak můžou 3x potvrdit přesný den a čas dovozu, nechat mě čekat a až v daný den vždy napsat, že ji nedovezou a to celkem 3x?
Četla jsem i recenze od jiných zákazníků, že u obou největších eshopů na elektro na Madeiře je to podobné, že na zboží čekali třeba přes měsíc a pak jim doporučili vybrat si raději pračku přímo na prodejně…Takže jsem si raději také vybrala pračku na prodejně, zrušila objednávku na eshopu a domluvila dovoz na čtvrtek, což byl nejbližší termín. Opět se jim moc nelíbilo, že nemám portugalské tel. číslo, že prý neradi volají na cizí a tak i když slibovali, že řidič 30 minut předem zavolá, tak nikdo nevolal a rovnou zvonili u dveří. Ale aspoň to konečně klaplo a na počtvrté pračku dovezli. Ufff :p
V kamenném obchodě samozřejmě počítejte, že výběr je oproti eshopu poměrně omezený…
Pojištění nemovitosti
Na krátkodobý pronájem je potřeba mít i pojištění odpovědnosti (responsibilidade civil). Pojištění jde uzavřít online.
Tady je kontakt na mého pojišťováka, komunikace je s ním bez problémů, mohu ho jen doporučit. Anglicky umí dobře.
Na Madeiře bývá občas i zemětřesení, takže doporučuju nezapomenout si ho pro jistotu do pojištění přidat.
- MSC Seguros
- Jméno – Décio Vieira
- Kontakt – decio@msc-seguros.com
- Telefon: +351 912223559
Zákonné náležitosti
Pro krátkodobý pronájem je potřeba splnit nějaké zákonné náležitosti, které kontroluje úřad (Camara Municipal) při osobní návštěvě.
- Hasičák
- Lékárnička
- Hasicí deka
- Označení únikových východů
Tohle vše mi řešila agentura, tento balíček stál asi 117 EUR
Kontakt na obchod:
- Diverfogo II – Equipamentos Segurança e Precisão Unip. LdaTravessa do Pilar à Madalena, no 15 A
- 9000-151 Funchal, Portugal
- Telefone: 291 794 055 – 962 331 512
- E-mail: geral@diverfogo.pt
- Site: http://www.diverfogo.pt
Destička u dveří s nápisem AL
Tohle také řešila agentura, dá se to koupit někde na eshopu a je potřeba tuhle průhlednou cedulku s nápisem AL dát ke vchodu před bytem.
Zatemnění – okenice nebo rolety/závěsy – to také Camara Municipal kontroluje
Vybavení a nábytek taky úřad kontroluje.
Reklamační kniha
Reklamační kniha by měla jít koupit online zde – https://loja.incm.pt/products/impressos-modelo-1898-livro-de-reclamacoes-actividade-privada-1021907
Pokud budete mít cestu třeba přes Lisabon, tak se dá koupit přímo v jejich kamenném obchodě. Je třeba nejdřív v obchodě vyplnit formulář, kde uvedete adresu bytu, adresu pobytu, číslo z živnosťáku (atividade) a možná ještě číslo licence, to si už přesně nepamatuju.
Já ji kupovala osobně, když jsem měla cestu do Lisabonu zde – https://g.page/loja-incm–lisboa?share
Ale obchodů mají po Lisabonu několik a dále v Coimbře a Porto, viz odkaz níže:
https://loja.incm.pt/pages/as-nossas-lojas
Reklamační kniha stojí cca 20 EUR.
Na Madeiře by měla jít koupit zde, odkaz níže (ale osobní zkušenost nemám)
ACIF – R. dos Aranhas 26, 9000-044 Funchal, Portugalsko – https://goo.gl/maps/JPATBXWBc31zMzUe7
Elektronická reklamační kniha
Zároveň je potřeba mít i elektronickou reklamační knihu, je potřeba mít obě, fyzickou přímo na ubytování (respektive stačí mít někde leták s informací, že toto zařízení disponuje reklamační knihou a knihu samotnou mít někde schovanou pro případ potřeby. Tento leták je již součástí kupované knihy). Je potřeba být zaregistrován i do té elektronické. Když má člověk koupenou tu fyzickou, automaticky získává určitý počet stran v té elektronické zdarma.
Odkaz pro registraci:
https://livroreclamacoes.pt/Inicio/
Je třeba jit na Fornecedor de bens / Prestador de serviços – ENTRAR a tam se zaregistrovat. Kdyby člověk nevěděl co do některých políček vyplní, help desk po emailu rád poradí.
Informační kniha
Informační kniha se dá koupit také online. Protože pokud nejste v Portugalsku, doprava by byla drahá. Nevím, jestli mi to obchod neřekl špatně, ale psali mi, že doprava do ČR by stála přes 200 EUR :p Za normální cenu posílají jen v rámci Portugalska a Madeiry.
Takže mi doporučili koupit si informační knihu v pdf, kdy člověk jen přes odkaz na Google disku, který je v eshopu u tohoto produktu, vyplní ve 4 jazycích (angličtina, portugalština, španělština, francouzština) odpovědi na otázky z informační knihy a oni ji pak pošlou v pdf i s těmito vyplněnými informacemi. Je to vlastně lepší než mít tu tištěnou, kde to člověk musí vypisovat ručně a když bude chtít nějaké informace změnit, tak by musel škrtat a nebude to vypadat hezky… Tady si pak stačí příp. pdf převést jednoduše do Wordu a udělat případné aktualizace, pokud tam něco potřebujete později změnit.
Při objednávce elektronické verze je potřeba zakliknout „vyzvednutí v obchodě/či zaslání PDF“ (levantamento na loja/ ou envios do PDFs) a jako adresu je třeba napsat nějakou portugalskou, např. adresu obchodu (sám obchod mi to takto poradil), protože když se nezadá portugalská adresa, tak to vyjíždí pouze položku s dopravou, která se samozřejmě u elektronické verze neplatí. Ta položka „vyzvednutí v obchodě“ s dopravou zdarma vyjede právě jen když zadáte portugalskou adresu a na základě této volby pošlou informační knihu emailem.
- Elektronická informační kniha v pdf – 25 EUR – https://www.alojadoal.pt/product/livrodigital
- Tištěná informační kniha – 12 EUR – https://www.alojadoal.pt/product/livro-de-informacoes-do-alojamento-local-4-linguas-pt-ing-fr-es-a-cores-2
Licence AL
Před začátkem krátkodobého pronájmu je také třeba zařídit licenci Alojamento Local. Na Madeiře mi to řešila také agentura. Mělo by jít řešit to online. Kdybyste si to chtěli řešit sami, tak je potřeba mít e-identitu, aby se šlo tam zaregistrovat a měla by tam jít jen e-identita přes naše nové občanské průkazy, které mají podobný čip jako platební karty (ale kdoví, jak moc to funguje, sama advokátka říkala, že jí nešlo dostat se tam online, tak to řešila klasickým dopisem…).
U vlastnictví „propriedade horizontal“ (asi běžně byty v bytových domech), můžou prý požadovat souhlas společenství vlastníků (condominium).
Pro zřízení licence je potřeba předložit tzv. Licenca de utilizacao. Tento dokument byl součástí procesu koupě, ale pozor, má omezenou platnost (aspoň na mém dokumentu bylo napsáno, že má platnost jen 3 měsíce). Takže pak by bylo potřeba zařídit si tento papír na úřadě znovu.
V Algarve již byt měl licenci, a tak stačilo přepsat jen licenci na mé jméno. Vzhledem k tomu, že se v tom nevyznám a nechtěla jsem trávit čas googlením a nakonec jsem tou dobou stejně neměla tu občanku s čipem a nešlo mi dostat se na web, kde se žádá o přepis licence, tak jsem využila služeb advokátky, se kterou jsem řešila koupi bytu. Tato služba mě stála 150 EUR…vlasně celkem 300 EUR, advokátka si totiž tuto službu nechala zaplatit dvakrát. Při osobní schůzce mi sdělila částku za náklady na koupi za její službu a ještě za tuto licenci v Algarve a sama mi nabídla, že to může být bez faktury, abych ušetřila DPH… No a po dvou měsících, když jsem s ní řešila přepis licence bytu na Madeiře na mé jméno, tak si najednou vzpomněla, že mám zaplatit ještě ten přepis licence za byt v Algarve. Mé vysvětlování, že už jsem to platila, nepomohlo, prostě si to nechala zaplatit dvakrát, bohužel jsem neměla žádný důkaz, když jsme to prvně řešili jen při osobní návštěvě…
S advokátkou jsem potřebovala řešit přepis licence madeirského bytu na mé jméno, protože agentura, která mi vypověděla smlouvu, měla licenci na svou firmu a tlačili na mě, ať si to rychle přepíšu na své jméno nebo licenci zruší. To jsem samozřejmě nechtěla, protože přepis je samozřejmě jednodušší než řešit novou licenci. No a tady udělala advokátka další chybu, člověk by čekal, že bude znát proces a kdybych si to neohlídala, tak mě to vše stálo mnohem víc času a peněz. Takže advokátka zažádala o přepis licence a říkala, že jim to nakonec nešlo udělat online, tak psali dopis do Funchalu. Pak přišla odpověď, že naší žádost zamítli. Advokátka říkala, že mám dodat dokument tzv. Licenca de utilizacao. To mi bylo divné, protože jsem věděla, že tenhle papír je potřeba jen u nové licence, ne u přepisu. Tak jsem jí psala, že jestli těch 150 EUR nebyla konečná částka, tak ať okamžitě zastaví celý proces a také jsem se jí ptala, jestli zařizovala přepis nebo novou licenci, že přece u přepisu by tento papír neměl být potřeba. Pár dní se neozývala a pak se ozvala s informací, že už je vše v pořádku a licence je již přepsaná na mé jméno. Ve starších emailech se mi podařilo dohledat formulář s žádostí a všimla jsem si, že skutečně žádali o novou licenci místo přepisu na mé jméno. Takže když si uvědomila chybu, rychle zařídila nápravu. A po několika měsících další problém. Ta agentura se mi ozvala, že kontrolovali záznamy a že v názvu mého zařízení, stále figuruje jméno jejich agentury… Tohle advokátka zapomněla opravit. Takže jsem jí napsala, ať to zdarma opraví, že tohle mělo být takto už napoprvé. Naštěstí to zařídili rychle a zdarma.
Člověk, aby každého hlídal…Hrůza…
Živnosťák – atividade
Krátkodobý pronájem je na rozdíl od dlouhodobého braný jako „business“, takže je potřeba si zařídit živnosťák (atividade). Tohle mi řešila také advokátka.
SEF/SIBA
Další povinností je hlásit každého klienta, který nemá portugalskou národnost na statistický úřad a cizineckou policii (SEF/SIBA), dělá se to v portálu níže.
Je vždy potřeba od každého klienta získat údaje z pasu či občanky (stejný proces, jako když od vás chtějí pas v hotelu, tak to je přesně z těchto důvodů).
Je potřeba se tedy na stránce níže zaregistrovat, pošlou přihlašovací údaje a pak je potřeba nahlásit vždy check-in, check-out s příslušnými údaji do 3 pracovních dnů. Na webu je manuál, jak se tam vše zadává.
INE – Webinq
Další věcí, která je potřeba u krátkodobého pronájmu na Madeiře, je registrace do portálu Webinq, kde je potřeba vyplňovat nějaké zaslané dotazníky pro statistické účely.
Respektive jsem na internetu našla, že tohle je povinné, pokud vás sami osloví. Mě osobně oslovili (emailem), takže jsem se musela zaregistrovat. Na jejich stránkách opět najdete návody, jak na registraci a na získání aktivačního klíče. Po registraci mi přišel od nich email, kde bylo potřeba vyplnit nějaké údaje. Tam, kde jsem si nebyla jistá, co vyplnit, tak jsem jim napsala dotaz a oni upřesnili, co je přesně potřeba.
Faktury
I u krátkodobého pronájmu je potřeba na finančáku zadávat faktury, respektive doklad o zaplacení (Factura recibo), poté co klient zaplatí.
Na internetu se dají dohledat manuály, co jak se tam zadává, abyste věděli, co vybrat za správné údaje v některých kolonkách.
Je pak potřeba si hlídat, jestli už člověk dosáhl limitu výdělku pro osvobození od DPH a jestli teda jsou částky bez DPH a nebo se stal člověk již plátcem DPH a musí to do faktury vyplnit a s účetní pak pořešit DPH.
Další povinnosti, pokud člověk inzeruje na portálech jako Booking.com, Airbnb atd., kterým se platí provize:
Modelo 30
V případě, že inzerujete na nějaké platformě, které se platí provize, je potřeba vždy do druhého měsíce po obdržení faktury od Bookingu (či jiné platformy) zadat na finančáku (Portal finanzas) formulář Modelo 30. Řešila jsem to přes účetní, když jsem ještě měla prezentaci na bookingu. Za tuhle službu + formulář P2 VAT níže si účetní řekla 75 EUR (to by se platilo každý měsíc, kdy tam byli nějací klienti přes booking či jinou podobnou platformu). Také tohle řešíte přes účetní nebo si to řešíte sami?
P2 VAT
Pokud ještě člověk není plátcem DPH, tak při inzerci na bookingu je pak potřeba zaplatit DPH z provizí, což se řeší formulářem P2 VAT, který mi také připravila účetní.
Agentura na správu bytu
Pokud člověk v daném místě nebydlí, je potřeba najít si agenturu, která se bude starat o krátkodobý pronájem. Agentur je na Madeiře poměrně dost, ale jako obvykle některé se neuráčí ani odpovědět, i když jim píšu v portugalštině.
Některé mívají službu rozdělenou do několika balíčků, podle toho, které služby přesně člověk potřebuje využít. Já jsem chtěla kompletní servis, a ten běžně stojí 25-35% z částky, kterou zaplatí klient. Takže pokud by např. klient zaplatil 10 000 Kč za ubytování, tak provize agentuře je 2500 – 3500 Kč. Ale už mi někdo říkal, že měli dokonce nabídku od agentury, která chtěla 50%… Tak to už by opravdu člověku nic moc nezbylo…
Odpověď jsem dostala od 3 agentur. Jedna byla hodně drahá, další dvě nabízeli kompletní servis za provizi 25%.
Agentura č. 1
Vybrala jsem si tu, u které se mi líbilo, že jejich komunikace byla bezproblémová a také se mi líbilo, že používali jejich vlastní ručníky a povlečení, takže bych tohle nemusela kupovat. No, nevybrala jsem dobře…Tady přesně platilo „když ptáčka lapají, hezky mu zpívají“… Jakmile jsem potvrdila, že mám o jejich služby zájem, tak vše začalo jít totálně z kopce. Pán přestal komunikovat, dostat jakoukoliv odpověď bylo peklo.
První věc, kterou jsem řešila bylo, že jsem se potřebovala zbavit staré postele, která tam zůstala po bývalých majitelích. Tak jsem si říkala, že bych ji ráda někomu darovala, že třeba ještě někomu udělá radost. Dala jsem inzerát na Facebook na Market place a během pár dní jsem měla asi 30 zájemců. Slíbila jsem to jedné pani, která měla zájem a chtěla jsem s agenturou domluvit, kdy se pro to může stavit. Agentura jednou třeba nereagovala několik dnů ani na whatsapp, ani nezvedala telefony ani mě, ani zájemkyni o postel a nikdy se neuráčili zavolat na zmeškané hovory zpět. Když už mi to bylo blbý, tak jsem pani řekla, že bude lepší, když si počká až do srpna, až přijedu osobně. No a nakonec to začala posouvat sama a tak jsem postel darovala naší sousedce.
Pak jsem s agenturou začala řešit termín, kdy má přijít na byt, až dorazí objednávka z Ikea. Z toho jsem měla taky docela nervy, protože 3 týdny jsem agenturu naháněla, ať si už konečně převezme klíče od mého realiťáka. Urgovala jsem je téměř obden a pořád se vymlouval, že mají moc práce. Klíče od bytu si převzal den předtím, než měla přijet Ikea. Fakt jsem měla docela strach, že tam nebudou, až Ikea dorazí. Naštěstí to klaplo a objednávku převzali. Pak jsem tedy pána požádala, ať nábytek co nejdřív smontuje, že potřebuju, aby vše bylo hotové až přijedeme 12.8. Pán mi řekl, že mi to nemůže slíbit, že mají moc práce, ale že se pokusí někoho sehnat, aby to smontoval…Hrůza, tohle byla součást domluvy, že nábytek smontují a teď se vymlouvá, že nemá čas? Někoho nakonec sehnal a nábytek smontoval, stálo mě to asi 8500 Kč. Dále jsem ho žádala, ať podniká další kroky potřebné ke krátkodobému pronájmu, abychom to mohli co nejdříve rozjet. Když jsem po něm chtěla informace k zařízení hasičáku a dalších věcí z tohoto balíčku, tak tyto informace jsem nikdy nedostala.
V srpnu jsme přijeli na Madeiru a těšila jsem se, jak rodičům ukážu náš byt s hezkým novým nábytkem. Ale když jsme vstoupili do bytu, byli jsme v šoku. Před námi kartony, vpravo, nalevo, na terase, všude kartony. Ale fakt všude, nedalo se tam hnout. Tak jsem okamžitě psala agentuře, co to jako má být, jak to že to nevyhodili, obzvlášť když jsem zaplatila i malý poplatek za likvidaci kartonu… Pán řekl, že neví, a že to zjistí. Za chvíli psal, že pán, který to montoval, to chtěl uklidit, až přivezou pračku a protože ji nepřivezli, tak na to zapomněl. Tak jsem pánovi z agentury řekla, ať okamžitě přijede to uklidit. Opět řekl, že nemá čas a že přijede až druhý den. Ale tak dlouho jsme čekat nemohli, v bytě se fakt nedalo hnout. A tak jsme ve třech lidech s mými rodiči strávili asi 2 hodiny odnášením kartonu do popelnic na tříděný odpad, který jsme naštěstí měli kousek za domem. A tohle byla poslední kapka… Rozhodla jsem se agenturu vyměnit. Vlastně za celé 3 a půl měsíce jediné co stihli, bylo převzít nábytek z Ikea a smontovat ho… Přitom prý standardní doba na rozjetí krátkodobého pronájmu je tak 1-1,5 měsíce včetně získání licence….
Tato agentura ani nechtěla podepisovat žádnou smlouvu, takže vypovězení bylo velmi jednoduché, jen jsem jim to napsala emailem. Pak tedy ještě dost dlouho trvalo vrátit klíče, to jsem je naháněla taky velmi dlouho…
Agentura č. 2
Tak jsem si řekla, že vyzkouším agenturu, kterou jsem vyhodnotila jako druhou nejlepší. Schůzku jsem si naplánovala hned na další den a podepsala jsem s nimi smlouvu. Vypadali mnohem seriózněji a slibovali téměř zázraky na počkání…Jasně přeháním, říkali, že rozjetí bude trvat max měsíc, když už mám byt zařízený. No, seriózněji jen vypadali, ale serióznější nebyli.
Po podepsání smlouvy přišli na návštěvu, aby se podívali, co je třeba ještě dodělat a dokoupit. Poté, co otevřeli šuplík v lince, kde viděli jen sadu příborů 8ks od každého, tak hned začali říkat, jak je to málo, že je potřeba dokoupit…Až když jsem ukázala další šuplík s další sadou, tak byli spokojení. Říkali, že tyhle věci musí být dokonalý, že jsou zvyklí nabízet určitý standard. Ale za klientovy peníze samozřejmě… Pak si vymysleli, že je třeba koupit moka konvičku, že tu požadují Francouzi…V tu chvíli jsem se vylekala, že budu muset uspokojovat potřeby všech národů světa :p Co si vymyslí příště? Pravda, na přístroj na kafe jsem úplně zapomněla, protože kafe nepiju a tak jsem hned druhý den šli a koupili moka konvičku. Jenže oni po našem odjezdu koupili ještě další jeden kávovar bez mého vědomí, že ho budou kupovat a ani mě neinformovali o ceně… Na co dva kávovary? Už tak veškeré vybavení stálo fůru peněz. Pak mě ještě donutili koupit novou digestoř. Ta stará sice už nebyla úplně hezká, ale byla funkční….Pak ještě chtěli koupit malý stolek na router, aby neležel v předsíni na zemi. Ok, řekla jsem jim, ať ho teda koupí. Jenže po našem odjezdu koupili místo malého levného stolku velkou komodu, která tam nebyla potřeba a ani mě neinformovali, že ji budou kupovat a jaká je cena…. No, cena byla celkem standardní a tak jsem jim to teda zaplatila, abych nemusela řešit shánění stolku na dálku.
Dále měli ještě koupit povlečení, ručníky a prostěradla, protože to jsem v Ikea nekupovala, protože první agentura říkala, že používají své. A tady jsem opět narazila. Jako majitelka jsem si nemohla rozhodnout prakticky o ničem. Do ložnice na manželskou postel chtěli dát tu velkou dvojdeku pro pár. Já trvala na tom, že dvoudeku nechci, protože Češi preferují jednotlivé deky pro každého zvlášť. Navíc ne každý jezdí v páru a takoví klienti by určitě preferovali mít každý svou deku… Oni trvali na tom, že to musí být dvoudeka, že to je u manželské postele standard. Ani ve 4 emailech jsem jim to nedokázala vysvětlit a řekli, že tam teda může být obojí, což by ale zase stálo víc peněz. Navíc chtěli ještě dvojdeku i na rozkládací postel do obýváku a navíc u obou ještě vždy hned dvoje, aby prý bylo náhradní, kdyby to bylo potřeba vyprat. Tak tohle se mi naštěstí podařilo změnit, sami tvrdili, že nejčastější obsazenost jsou 2 lidi, tak příp. by se to mohlo vyprat v případě potřeby, když v bytě nebude 4-6 lidí… Navíc dvoudeka do obýváku a do ložnice měla mít každá jinou velikost, takže by to nebylo vůbec variabilní a povlečení by nešlo použít univerzálně na jakoukoliv deku… Taky máte pocit, že někdy vůbec nepřemýšlí? No i tak, když jsem jim původní objednávku lehce zkrouhla o pár zbytečností, tak ručníky, povlečení a peřiny měly stát celkem 26 000 Kč… To jsem šla do kolen…. Tuhle objednávku už naštěstí nestihli udělat….
Najednou mi totiž vypověděli smlouvu ze dne na den, ani nedodrželi 3 měsíční výpovědní dobu…. Důvody, které mi uvedli, byli poněkud podivné a vlastně popravdě nevím, jaký byl pravý důvod toho, proč se rozhodli spolupráci ukončit…
Taky mi ještě poslali fakturu za pár drobností, které v bytě dělali, jako pověšení obrázků (no, v předsíni opět nepřemýšleli a dali to tak jak jsem původně řekla, když jsem nevěděla, že tam bude ta komoda. Takže to nevypadá úplně dobře, když před zeď s obrázky dali věšák… pak ještě vyměnili hlavici od sprchy a opravili kliku u dveří na terasu… no když jsem viděla fakturu, tak jsem šla opět do kolen… takže doporučuju řešit takové věci přes nějakého hodinového manžela a ne přes firmu. Jenže agentura by si do tohoto nenechala kecat, chtějí prostě udělat kšeft další firmě. Chtějí si vše řešit po svém a ne aby jim do toho majitelka kecala, jak to mají dělat….
Takže když mi vypověděli smlouvu, byla jsem z toho dost špatná a v tu chvíli jsem neměla energii hledat třetí agenturu. Možná to tak mělo být, covid stále nebyl na ústupu a tak to stále nebyla vhodná doba pro rozjíždění krátkodobého pronájmu. A tak jsem se rozhodla, že to ještě aspoň na rok dám na dlouhodobý pronájem. A v den, kdy jsem chtěla zavolat svému realiťákovi, ať začne hledat nájemníka, mi napsala jedna moc milá paní z Česka, čtenářka mého blogu, jestli náhodou nemáme byt volný, že se chystá jet na Madeiru na 3 měsíce. To mi hned zvedlo náladu a plácly jsme si ☺ A poté, co po 3 měsících odjela, na bytě zůstali její spolubydlící Belgičani a smlouvu převzali po ní. Tak jsem byla ráda, že nemusím hledat někoho dalšího. A Belgičani zas za sebe našli milý polský pár na pár měsíců.
Agentura č. 3
Portugalsko Algarve
V Portugalsku v Algarve jsme to měli o dost jednodušší, byt jsme koupili už komplet zařízený nábytkem a vybavenou kuchyní. Stačilo vlastně jen změnit licenci na mé jméno. Ani agenturu jsem hledat nemusela a i když měli provize 35%, tak jsem si říkala, že do začátku to s nima zkusím a případně pak vyměním za jinou. No, nejdřív to vypadalo, že budou levní, protože když jsem se ptala na cenu, tak psali a ve všech prezentacích měli uvedeno 20%. Nikde neuvedli, že cenu za prádelnu mají zvlášť… Často z nich člověk takovéhle informace nemůže dostat, dávkují to pro jistotu tak nějak postupně…
Smlouvu jsem s nimi teda podepsala a poslala jim podepsaný scan smlouvy a požádala jsem je, ať to také podepíšou a pošlou mi to. No, toho jsem se nedočkala, podepsanou smlouvu mi nikdy neposlali.
Záhy jsem narazila na další zádrhel. Bylo mi divné, proč mi pořád nejde zobrazit jejich web pro přímé rezervace…Pánovi jsem to říkala a on mi na mobilu ukazoval, že mu to jede a nechápala jsem proč na mém mobilu ne… Doma i v práci jsem to zkusila hned na několika PC i mobilech a jejich web se prostě nenačítal. Tak jsem pánovi napsala a on u jejich externího IT, který jim spravuje web, zjistil, že prý měli z ČR více hackerských útoků a tak nás hodili na black list spolu s Čínou a Ruskem a přístup z naší země prostě zablokovali… Chápete to? Místo aby řešili, jak web zabezpečit, tak rovnou zablokujou celou zemi, aby se na jejich web nedostali. Přitom je to dost krátkozraké, i můj 8 letý syn mi poradil, že se na jejich web teda můžu dostat přes VPN, aby to vypadalo, že se přihlašuju z jiné země. A když tohle víc 8leté dítě, tak to ví určitě i hacker….no, ani tenhle argument na agenturu nezabral a řekli, že to neodblokují. Já se teda nakonec přes VPN na web sice dostala, ale nakonec mi to nebylo nic platné, protože ani tam jsem přehledně neviděla kalendář rezervací, kdy je volno a kdy obsazeno a rezervace jsem nemohla dělat sama, protože to při rezervaci chtělo rovnou zaplatit 20% a to se mi nechtělo. A tak jsem musela fungovat tak, že když klient chtěl rezervaci, já si to ověřila na bookingu jestli je volno a pak jsem jim psala, ať to zarezervují. Bohužel často nebyli moc rychlí, někdy to trvalo pár hodin, někdy i celý víkend. V takových případech jsem to tedy radši zarezervovala sama na bookingu a až když to zarezervovali v jejich systému, tak jsem rezervaci na bookingu zrušila.
Takže místo aby mi předražená agentura šetřila práci, tak mi jí spíš přidělávala. Nakonec neplnili ani další věci stanovené ve smlouvě, depozit 100 EUR na příp. škody nevybírali a nakonec řekli, ať si peníze od svých klientů Čechů vybírám sama. No, aspoň jsem měla jistotu, že se ke mně mé peníze dostanou…
Jednou se mi také stalo, že jsem na bookingu viděla v říjnu jednu 3 denní rezervaci, v době, kdy měla být v Portimao Moto GP… Kvůli tomu jsem musela odmítnout další 3 klienty, kteří chtěli přijet na delší dobu… A nakonec mi tuhle rezervaci na 3 dny nikdy nezaplatili…Pak jsem viděla na bookingu, že tam byla další rezervace na červenec a další 3 denní na červen. Ta třídenní mi byla divná, protože byla dohoda, že v sezóně nejkratší doba pobytu bude týden… Tak jak to, že jsem na bookingu viděla rezervaci na 3 dny? Pak mi řekli, že to můžu ignorovat, že tam rezervace není, že to jen zablokovali v systému, protože tam měl být nějaký hudební festival…To jsem teda nepochopila…Že by to stejné udělali při Moto GP a dali si tam nějakého známého a mě to pak nezaplatili? Nebo to jen blokli a chtěli dát do nabídky na poslední chvíli, aby mohli napálit cenu, když v době takových akcí je prakticky vše vybookované a lidi to pak vezmou za jakoukoliv cenu? Nevím… už jsem to neřešila, protože na tyhle dvě rezervace stejně bylo ještě dost času sehnat jiné klienty.
Jo a ještě jsem zjistila, že na tom svém webu měli špatně nastavené ceny, stejné jako na bookingu, ale na jejich webu měla být levnější cena, protože tam není provize bookingu.
No a pak mi také vypověděli smlouvu ze dne na den, protože prý kvůli covidu šly kšefty hodně dolů a kolega, který se staral právě o byty, jim odešel (byli totiž víc úklidová agentura a měli jen pár bytů na správu)…
Naštěstí mi doporučili alternativu, oficiální agenturu a soukromou paní na úklid, kterou jsem si vybrala a fungovalo to s ní dobře (řešila mi úklid, check-in/out a zajištění prádelny). Ale byla docela drahá a pak jsem přes paní, u které jsme bydleli v Portimao při koupi našeho bytu, dostala doporučení na její paní na úklid, která je výrazně levnější a zároveň to s ní funguje ještě lépe.
Soukromá osoba na úklid
Takže je rozhodně lepší najít si soukromou paní na úklid. Ta pak řeší úklid a zajištění prádelny. U garsonky (2-3 osoby) stojí prádelna cca 10-15 EUR, prádelny mají cenu na kila.
Co se týče celkové ceny za úklid, check-in/out a prádelnu, tak běžná cena u garsonky je 40-80 EUR. 80 EUR mi teda už přijde hodně na garsonku, tolik jsem platila první paní na úklid. Oproti agentuře je dobré, že je částka fixně stanovená za 1 úklid/prádelnu/check-in/out, kdežto agentura to má stanovené procentem z částky, kterou klient zaplatí, takže obzvlášť u delších pobytu třeba 2 týdny je to výrazně dražší, když to berou procentem, kdežto u soukromé paní i za 2 týdny platíte stejnou částku, jako když je tam někdo na týden.
Rezervační platformy
Booking.com
Agentura inzerovala na 4 platformách, Booking, Airbnb a další 2. A stejně za 5 měsíců tam nebyla ani jedna rezervace. Všechny rezervace jsem si zajistila já napřímo…
Booking totiž má několik balíčků provizí a agentura platila jen ten nižší 16%, takže se pak člověk nezobrazuje klientům nahoře ve vyhledávání… Ale to nebyl jediný důvod, taky jejich prezentace byla opravdu nevalná…Možnost check-inu pouze od 15:00 – 18:00, takže hodně malé okno, to snad jen pro klienty ze Španělska a Portugalska, kteří jedou autem nebo pro pár vyvolených, kteří mají vhodný čas letu a strefí se? A pak se člověk diví, že tam není jediná rezervace…
Také fotky, které tam dali, byly velmi průměrné a vratná kauce pro příp. škody 100 EUR taky mohla klienty odrazovat a nakonec ji stejně ani nevybírali…
No, ač se všechny tyhle agentury tváří velmi profesionálně, tak kvalita služeb je opravdu víc než tristní, řekla bych přímo katastrofální. Takže je určitě lepší si rezervace na booking.com spravovat sama a správu bytu řešit prostřednictvím soukromé osoby, která řeší jen úklid a prádelnu. Zabere to sice více času řešit si propagaci a inzerci sama, ale zase jak vidíte, kdybych se spoléhala jen na prezentaci přes booking prostřednictvím agentury, tak bych si prakticky nic nevydělala, když přes ně nebyly žádné rezervace.
Poté co se mnou agentura v Algarve ukončila spolupráci a na začátku jsem nevěděla, jak moc budu schopná obsazovat si byt sama, tak jsem chvíli prezentaci na bookingu také měla. A i když jsem si platila jen ten balíček s provizí 16%, tak první rezervace padaly hned po spuštění prezentace, takže bylo vidět, že opravdu ta agentura, byť měli být profesionálové, v tom opravdu moc chodit neuměla.
Ale jinak spolupráce s Bookingem také nic moc, např. mi trvalo víc jak měsíc, než se mi podařilo vyřešit platby přes booking, aby klienti nemuseli platit hotově na místě. Já si totiž tuhle možnost zadala, ale na webu se mi stále ukazovala platba v hotovosti. Tak jsem volala na zákaznický servis a potvrdili mi, že to mám zadané dobře a že na webu to teda nějak opraví…No neopravili a mezi tím mi tam už napadaly rezervace, takže jsem to musela řešit tak, že platby musela vybírat paní na úklid, což pro mě bylo složitější. Pak jsem volala ještě jednou na booking, a paní říkala, že tam je evidentně nějaká chyba a že to mam celé zrušit a zkusit zadat znova a pak už to konečně šlo. Někdy je také docela těžké se na jejich zákaznický servis dovolat, jednou jsem čekala ve frontě asi hodinu a to jsem nevolala v žádné nestandardní časy, kdy bude na lince minimum zaměstnanců…
Jestli pronajímáte přes booking nebo jinou platformu, jaká je vaše zkušenost? Nebo si také radši obsazujete vše sami bez těchto platforem?
Platba energií
Taky se mě často ptáte, kolik stojí energie na Madeiře či v Portugalsku. Samozřejmě je to podle spotřeby, takže se tím nelze zcela řídit, ale tak pro představu vám napíši, kolik přibližně platím na Madeiře já (v době, kdy tam byli dlouhodobí nájemníci 2-3 osoby). U dlouhodobých nájemníků je lepší, aby posílali foto elektroměru a vodoměru, aby pak nebyli nemile překvapení, že částka pak bude příliš vysoká. Když pošlou foto měřáků, stačí zadat na internetu stav a faktury jsou pak podle reálné spotřeby.
Elektřina
Co se týče elektřiny, tak po koupi mi přepis na mé jméno řešila realitka. Rovnou mi nastavili inkaso (débito direto), aby se mi částka za elektřinu každý měsíc strhávala sama.
Za elektřinu běžně platím cca 60 – 75 EUR měsíčně.
Voda + odpad
Co se týče vody, tak i zde přepis po koupi na mé jméno zařídila realitka včetně inkasa, aby se částka sama strhávala každý měsíc z mého účtu.
Komunální odpad se platí dohromady s fakturou za vodu, takže není potřeba to řešit nějak zvlášť.
Zde většinou platím cca 12-20 EUR měsíčně.
Wifi
Mám balíček wifi + televize, který mě na Madeiře stojí 31 EUR a v Algarve 36 EUR. Opět mám nastavené inkaso, aby se částka strhávala sama.
V obou bytech mám poskytovale MEO.
Na Madeiře je ještě poskytovatel NÓS. Když jsem četla recenze, neviděla jsem nějaký zásadní rozdíl a když už v obou bytech bylo MEO, pokračovala jsem s tímto poskytovatelem. Takže jsem jen zašla do kamenného obchodu kvůli vyřízení smlouvy a technik, který přinesl router a wifi zprovoznil, byl celkem rychlý.
Jen jsem teda už 2x řešila problém s kabelem, jak na Madeiře, tak v Algarve se stalo, že najednou z ničeho nic wifi přestala fungovat. Vzhledem k tomu, že to bylo vždy v den, kdy se přistěhovali noví nájemníci nebo přijeli noví klienti, tak jsem je podezírala, že si neumí wifi v mobilu nastavit… No, stejně mi nezbylo nic jiného než zavolat technika, aby na to mrkl a ten řekl, že kabel byl poškozený a proto ho vyměnil a oprava byla teda zdarma.
Topení na Madeiře ani v Algarve nebývá, takže tenhle náklad odpadá.
IMI – daň z nemovitosti
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis – dan z nemovitosti) se platí v květnu. Není to nic těžkého, jen pokud to děláte prvně, tak může být trochu matoucí, kam platbu zaslat, když jste nenalezli žádný IBAN.
Dokument s informacemi vám přijde domů poštou z portugalského Finančního úřadu a v tomto dokumentu najdete údaje pro platbu. Neplatí se to přes IBAN, protože platby státu se neposílají na konkrétní číslo účtu.
Ve svém internetovém bankovnictví zadáte:
- Platba (Pagamento)
- Platba státu (Pagamento estado)
- referenční číslo (Referencia) – zadáte referenční číslo, které najdete na dokumentu, který jste dostali poštou (vlevo dole – Referencia para pagamento)
- částka k zaplacení (Montante) – na dokumentu je Valor a pagar
- daňové číslo – (N° de contribuinte) – NIF (volitelné, není povinné vyplňovat)
V dalším kroku pak uvidíte, že se to správně spárovalo, a v popisu najdete, že se jedná o platbu IMI.
Někdy platbu rozdělují na dvakrát, např. na Madeiře to mám takto rozdělené, že v květnu platím polovinu a později druhou polovinu.
Ale u bytu v Algarve to mám rovnou celé v jedné platbě.
Níže na fotkách můžete vidět, jak to vypadá v mém internetovém bankovnictví u Santanderu a jak vypadá dokument, kde najdete referenční číslo.
IRS – Daňové přiznání
Zlaté české daně :p Tady je to opravdu pálka. Nerezidenti platí daň z příjmu z pronájmu 28% (rezidenti myslim 25%). Navíc u dlouhodobého pronájmu neexistuje paušál, tak jako u nás, ale člověk musí uplatňovat reálné náklady. Účetní mi říkala, že do nákladů, aby si člověk snížil základ daně, nejde dát bohužel vše (jako je to u krátkodobého pronájmu), ale jen některé věci jako např. condominium (platba společenství vlastníků), pojištění bytu, IMI – daň z nemovitosti, provize realitce, pokud vyhledala nájemníka (ale např. nábytek atd. si do nákladů dát nelze).
U krátkodobého pronájmu je možnost uplatňovat buď reálné náklady (tak jako jsem to dělala u dlouhodobého pronájmu), ale tady se to moc nevyplatí. Druhá možnost je tedy použít paušál (regime simplificado), kdy 65% příjmu je automaticky považováno za náklady a daň 28% se tedy platí jen z 35% celkového příjmu, takže daň je o dost nižší než v případě dlouhodobého příjmu, kde se platí daň z celkového příjmu a není zde možnost uplatnit náklady paušálem.
Účetní zpracovává daňové přiznání jak pro mě, tak pro manžela, protože je náš byt SJM (společné jmění manželů) a za zpracování daňového přiznání (IRS) si bere 100 EUR (protože je to vlastně rovnou za 2 osoby).
Elizabeth Ornelas – elizabeth.ornelas@normifisco.com
Informace k platbě zas přijde poštou podobně jako u daně z nemovitosti (ale mělo by to být i na Portal das Financas) a na dokumentu najdete referenční číslo a částku jakou zaplatit. Tu pak zaplatíte přes portugalský bankovní účet (z českého nelze), kde je potřeba to zadat přes položku Platba státu (Pagamento estado). Mám to podrobněji včetně print screenů popsané u platby IMI, tak příp. mrkněte tam, pokud nevíte na to, jak platbu zadat.
Daňové přiznání lze podat nejdřív v dubnu a platí se někdy mezi červnem až srpnem. Příjem ze zahraničí je potřeba dát zároveň do českého daňového přiznání a protože u nás se podává do konce března, je potřeba si zažádat o odklad, takže si dáváme pro jistotu odklad až do konce září (to stojí 300 Kč). Stačí napsat jednoduchou žádost a poslat datovou schránkou. Daň se v ČR už neplatí, protože existuje mezi ČR a Portugalskem smlouva o zamezení dvojího zdanění, ale do daňového přiznání je potřeba to zadat. Poprvé jsme nevěděli, jak na to a chtěla jsem si na poprvé vzít nějakého daňového poradce, který by daňové přiznání připravil, ale manžel tento nápad po určitých negativních zkušenostech z minulosti tuto zavrhl. Prohlásil, že stejně finančák ví nejlíp co tam má být, když to pak sami kontrolují a že si teda necháme poradit přímo od nich, jak to vyplnit. Měli jsme štěstí, že momentálně spadáme pod velmi milou pracovnici, která když nás slyšela líčit všechny naše dotazy, tak řekla, ať jí jen dodáme veškeré podklady a že nám to zpracuje celé sama. Další rok už jsme to zvládli sami a vytvořili to analogicky podle toho, jak nám to poprvé připravila pracovnice finančáku.
Řemeslníci
Taky se vám může stát, že budete potřebovat nějakou drobnou opravu a budete hledat nějakého řemeslníka. Je opravdu dobré vše řešit přes známé nebo přes Čechy žijící na Madeiře. Protože jinak se vám může stát, že vám ani neodpoví (mě občas neodpoví, i když s nimi komunikuji portugalsky) nebo vás často budou chtít natáhnout. Takže já osobně řeším vše přes známé nebo aspoň přes nějaké facebookové skupiny, kde nejdřív zkusím vyhledat v lupě, zda někdo už nezanechal nějaký kontakt a recenzi a příp. položím dotaz sama.
Pokud budete někoho hledat, tak určitě zkuste napsat do mé fb skupiny Madeira – cestování, užitečné tipy, itineráře, koupě/správa nemovitosti (https://www.facebook.com/groups/515294160077990 ), kde jsou i další Češi, kteří si koupili nemovitost na Madeiře nebo Češi, kteří na Madeiře bydlí a snažíme se takto si radit navzájem.
Mě osobně můžete napsat o kontakt na malíře a instalatéra, s kterým jsem řešila výměnu kohoutku, na kterém přestal fungovat přívod na pračku. Umí dobře anglicky a nebyl drahý (40 EUR za výměnu kohoutku, včetně ceny kohoutku a zařízení koupě kohoutku). A byl opravdu rychlý, psala jsem mu dopoledne a on psal, že může přijít asi za 3 hodiny, pak se omlouval, že dorazí asi o hodinu později, že mu mezitím zavřel obchod, kam šel kohoutek koupit, protože měli polední pauzu. Nejdřív mi psal, že odhadovaná cena bude 45 EUR a pak dokonce, když to vyměnil, tak psal, že to nakonec bude jen 40 EUR… Kdo myslíte, že by vám to dal ještě takto levněji? Takže jeho jednání mě mile překvapilo a mohu ho jen doporučit.
No, koukám, že jsem se opět nějak rozepsala, a věřte, že těch problémů bylo ještě víc, nerozepisovala jsem každý detail.
Doufám, že vás, co také plánujete koupi nemovitosti v zahraničí a krátkodobý pronájem, jsem moc neodradila…. Jestli máte svůj sen, jděte si za ním a ono se vždy všechno nějak vyřeší. Pro mě je to velká lekce, protože jsem velký plánovač a mám ráda vše naplánované a nalajnované do posledního puntíku a na tenhle způsob komunikace a jednání nejsem zvyklá, ale učím se to brát tak jak to je a nestresovat se tím, ono se to nakonec vždy nějak vyřeší…. V jižních zemích prostě musíte počítat s tím, že čas plyne tak trochu jinak, vše trvá delší dobu a vy prostě nemáte šanci to nějak ovlivnit…
A vy, kteří už máte zkušenosti s krátkodobým pronájmem, budu ráda za vaše zkušenosti a tipy, klidně i na další lokality, pro spoustu čtenářů je to velmi zajímavé téma.
Pište buď do komentářů nebo ohledně Madeiry do mé fb skupiny Madeira – cestování, užitečné tipy, itineráře, koupě/správa nemovitosti https://www.facebook.com/groups/515294160077990
Ohledně jiných lokalit budu ráda, když napíšete komentáře a zkušenosti do mé druhé fb skupiny Cestování – užitečné rady, tipy a itineráře https://www.facebook.com/groups/461713671558031
Jestli ještě nejste členy, tak pošlete žádost a ráda vás do skupiny přijmu ☺
Určitě mě vaše zkušenosti zajímají, jestli jste řešili podobné problémy nebo jste to měli v začátcích snazší…
Ráda vás samozřejmě přijmu i pokud budete chtít být v těchto skupinách pro načerpání inspirace či pokud budete chtít posdílet fotky či tipy z vašich cest 😊
Pokud se vám článek líbil a ušetřil vám čas a chtěli byste přispět na provoz tohoto webu, můžete mi poslat nějakou symbolickou částku na účet 1017134683/5500
Tvorba webu zabere spoustu času a provoz webu i nějaké ty peníze, ale určitě nechci vytvářet jako ostatní nějaké placené e-booky či placené členské sekce, takže web bude vždy pro všechny celý zdarma, protože není nad to, když mi posíláte milé zprávy, jak vám můj blog pomáhá při plánování vašich cest. Ale kdybyste mě chtěli podpořit a obdarovat mě nějakým dobrovolným příspěvkem na provoz webu, určitě mě potěší jakákoliv částka, kterou mi zašlete
Jeden komentář
Libor Ballaty
Fajn clanek, hodne info a porad jeste vice mene aktualni podle nasich zkusenosti.