Koupě bytu v Portugalsku (Algarve)
Koupě bytu 1+kk v Portimão
Loni jsme koupili byt na Madeiře. A protože se nám to zalíbilo a v ČR je teď jakákoliv investice v Brně prakticky nesmysl při těch šílených cenách, tak jsme si řekli, že bychom mohli další byt koupit také v zahraničí. Měla jsem vyhlídlých pár hezkých lokalit s dostupnými cenami, ale když jsme plánovali dovolenou v Algarve, které se mi z fotek taky moc líbilo, tak jsem neodolala a omrkla ceny i tady. Navíc jsme si říkali, že koupě už by byla jednodušší, když už díky bytu na Madeiře máme NIF (daňové číslo, které je potřeba mít už při podpisu rezervační smlouvy) i účet v portugalské bance. A hned při první návštěvě jsem si Algarve zamilovala a jsem ráda, že jsme si koupili další byt právě tady. Pokud také uvažujete o koupi bytu v Portugalsku, určitě mrkněte na můj článek, kde najdete podrobně popsáno, jak celá koupě bytu probíhala.
Náš byt 1+kk nabízíme ke krátkodobému pronájmu turistům, takže pokud se chystáte navštívit Portugalsko, rádi vám nabídneme ubytování u nás za příznivé ceny, obzvlášť mimo sezónu je ubytování velmi levné. Bližší info a kompletní ceník najdete zde – https://lenkacestounecestou.cz/portugalsko-algarve/ .
A pokud se ještě do Portugalska nechystáte, mrkněte na mé články z našich 2 cest, abyste viděli, co vše se dá v Algarve navštívit. Je to opravdu nádherná destinace, tak třeba vás nalákám a rozhodnete se k nám přijet 🙂 Uvidíte, že si Algarve zamilujete 🙂 Algarve je vhodné k celoroční návštěvě – v létě krásné koupání na nádherných plážích a mimo sezónu krásné procházky či treky po pobřeží, malebná městečka a další různé atrakce. Je to super lokalita i pro děti (pláže se spoustou krásně velkých mušlí, akvaparky, lodní výlety, Sandcity s krásnými stavbami z písku a mhoho dalšího). A tady ty slíbené odkazy na mé články, kde najdete spoustu fotek a užitečných informací, které vám pomohou při plánování 🙂
Realitní servery
My sledovali především následující dva, protože naprostá většina nabídek je zde:
A co je pro portugalské realitky typické? NEUMÍ FOTIT :p Ale fakt doslova. V českých realitkách vidíte ve většině případů velmi povedené fotky, uklizené byty a občas pořádný home staging i s tzv. „pažitkou v květináči“ jak jsme si jeden z doplňků s manželem nazvali – ale prostě je to hezká prezentace bytů. Tady ne, často rozmazané fotky, nebo nevhodně malý formát, který pak jen roztáhnou a máte ještě více rozmazanou fotku. Nebo třeba vyfotí z blízka kliku nebo roh stropu atd. a vy přemýšlíte, co tou fotkou jako chtěli ukázat. Často je v bytě pěkný nepořádek, ani je nenapadne před focením uklidit, aby to aspoň nějak vypadalo… Samozřejmě občas je to celkem v pohodě, ale často jsou ty fotky fakt hrůza… Takže to chce pořádnou dávku představivosti :p Tu my naštěstí máme 🙂
Realitní kanceláře
Měli jsme štěstí a byt, který se mi nejvíc líbil a který jsme vybrali, byl opět přes realitku Era, stejně jakou při koupi bytu na Madeiře. Eru můžu jen doporučit, je to velká, známá a spolehlivá realitní kancelář. Jejich jednání i prezentace je velmi profesionální a i fotky jejich bytů jsou v pohodě, náš byt byl nafocen velmi hezky.
Doporučuju sledovat nejen realitní servery, ale i realitky samotné. Často sama realitka na realitním serveru nemusí inzerovat vůbec nebo třeba jen pár bytů z nabídky, takže se vyplatí sledovat i přímo weby realitek.
Byty označují jinak než u nás, podle počtu ložnic – takže T0 = 1+kk, T1 má 1 ložnici a obývák, takže odpovídá našemu 2+1 (T2 = 3+1, T3 = 4+1)
Pokud byste chtěli také koupit nějakou nemovitost v Portugalsku, doporučuju kontaktovat Katarínu Gašparíkovou, která vám ráda poskytne potřebný servis. Katarína je Slovenka, která žije již 10 let v Lisabonu a působí v oblasti realit a pomáhá Čechům, kteří chtějí koupit nemovitost v Portugalsku. Nezaměřuje se pouze na Lisabon, takže ji můžete kontaktovat, i kdybyste se chystali kupovat v jiné části Portugalska. Určitě je příjemné řešit tyhle věci v češtině a nemusíte řešit jazykovou bariéru. Kdybyste se ji rozhodli kontaktovat, řekněte, že jste našli kontakt na ni na blogu Lenka cestou necestou.
A tady kontakt na Katarínu:
Web: https://www.mysitec21.com/c21pt/katarina-gasparikova/
Prohlídky
A jak jsme vybrali konkrétní lokalitu z celého Algarve? Jen tak z mapy a musím říct, že jsem s výběrem spokojená. Podívala jsem se jaká městečka jsou přímo na pobřeží a zároveň mají krásné pláže a pak jsem omrkla zároveň ceny na idealista.pt. Z celého Algarve vypadalo jako cenově nejdostupnější Portimão a právě proto jsem objednala ubytování rovnou tady, abychom to na případné prohlídky bytů měli blízko. Na místě jsem zjistila, že to je pro dovolenou v Algarve výborná lokalita, není to příliš velké město, cca 50 000 obyvatel, takže se dá prakticky všude chodit pěšky a ani autobus není problém. Pokud člověk nemá auto, tak je to ideální výchozí bod pro výlety busem či vlakem do okolí. A je to tak pěkně uprostřed té části pobřeží Algarve, kde jsou nejhezčí pláže, od Albufeira až po konec pobřeží u Vila do Bispo, takže je ideální vyrážet na jednu stranu nebo na druhou směrem od Portimão a zpět to není příliš daleko.
Z Faro je to autem cca 1 hod. 15 minut (po dálnici by to bylo určitě o něco rychlejší ale my se chtěli dálnici vyhnout).
V Portimão je několik opravdu nádherných pláží, takže si tu vybere každý, kdo má rád velké pláže, tak Praia da Rocha a vedle začínají další, které jsou menší a se spoustou krásných útvarů, které jednotlivé pláže oddělují na menší pláže.
Na byty jsem se dívala už od začátku roku a viděla jsem, že běžná cena menších bytů (T0 a T1, tj. 1+kk, 2+kk) je tak 75 000 – 100 000 EUR. Já chtěla právě už něco menšího, ideálně 1+kk (T0) nebo 2+kk (T1) a co nejlevnější, ideálně pod 90 000 EUR.
No, výběr nebyl nic moc, buď už opravdu předražené luxusní byty nebo naprostá většina byly byty v hotelech. Jak tady, tak na Madeiře často hotely část apartmánů prodávají soukromým vlastníkům. Ale určitě bych na dovolené nechtěla bydlet v hotelu, za prvé bych se bála, že obzvlášť v době covidové i zavedený hotel může zkrachovat a jak by pak člověk řešil různé opravy atd. pokud v celém hotelu je jen pár soukromých majitelů bytů? A za druhé, nemáme ještě jasno v tom, zda tento byt z dlouhodobého pohledu bude na dlouhodobý, či krátkodobý pronájem a kdyby nefungoval krátkodobý, tak ho budeme chtít dát na dlouhodobý a kdo z místních by chtěl bydlet v hotelu? A taky kdyby náhodou člověk chtěl takový hotelový byt prodat, tak by to mohl být docela problém, protože je vidět, že o tyto byty není vůbec zájem. Z toho co máme vysledované, tak tyto byty jak tady, tak i treba na Madeiře nebo na Tenerife, jsou fakt ležáci, tyto inzeráty tam trčí i přes rok. Takže tak 70% nabídek z webu mi automaticky odpadlo, už podle fotek a lokality vždy šlo poznat, že se jedná o byt v hotelu (podle lokality a také hotely mají často minikuchyňku, občas schovanou ve skříni).
Hledala jsem opět nejvíc na webu https://www.idealista.pt/ a http://casasapo.pt/ . Toto jsou 2 nejznámější realitní servery v Portugalsku.
Takže před odjezdem jsem měla vyhlídnutých celkem 5 bytů, které jsem chtěla vidět. Nakonec jsem měla jen 2 prohlídky.
Dopadlo to následovně:
T1 – neaktuální
Krásný byt, ale lehce přes náš limit. Byt už byl pryč, realiťák se mi neozýval a když jsem mu zavolala, tak mi řekl, že už není volný, že už zájemce podepsal rezervační smlouvu.
T0 – neozval se
Další T1 za 70 000 EUR vypadal celkem dobře, ale realiťák se mi neozval, i když jsem mu psala 2x a ještě v portugalštině. Zdá se, že většinou neodpovídali, když už byl byt pryč a jen ho ještě nestáhli z webu. Říkala jsem si, že v nejhorším zkusím domluvit prohlídku přes jiného realiťáka, když bych si nevybrala z ostatních bytů, které jsem chtěla vidět.
T0 – zvýšili cenu
Dále byly v nabídce hned 3 garsonky, které prodávala jedna majitelka, všechny 3 v jednom domě. Zde jsem měla domluvenou prohlídku hned na 13:30 druhý den po našem příjezdu, aby příp. šlo stihnout podepsat včas rezervační smlouvu. Koupelna i kuchyň byla pěkná, ale bylo to 2.patro bez výtahu a nábytek nebyl nic moc (prodával se i s vybavením). No a tady mi těsně před prohlídkou realitačka napsala na Whatsapp, že se omlouvá, ale že až teď 15 minut před prohlídkou, jí majitelka napsala, že zvýšila cenu z 85 000 EUR na 86 500, 89 500 a 97 500 EUR. To opravdu přehnala, na průměrnou garsonku tohle byla opravdu vysoká cena. Navíc zde je spíš zvykem, že cena na webu je často k jednání a člověk může často něco usmlouvat. Takže když takto zdražila, tak by asi hned nechtěla zlevnit zpět aspoň na původní cenu. A tak jsme prohlídku zrušili a šli jsme místo toho na pláž do času další prohlídky. A stejně mě tady odrazovalo i to, že se jednalo o dům se 4 byty o dvou patrech, takže by zde nebylo tak jednoduché řešit různé opravy, oproti větším domům s více bytovými jednotkami, kde do fondu oprav přispívá větší množství lidí.
T1 – Domluvená prohlídka
Až na 18:30 jsem měla domluvenou druhou prohlídku. Tato prohlídka tedy byla po krásném bytě, kde jsem měla prohlídku odpoledne a sem už jsem šla jen, aby se neřeklo, když už jsem to měla domluvené a abych neměla pocit, že beru první byt a nemám žádné srovnání.
Byl to byt ve stejném domě jako ten, co jsme vybrali. Bylo to sice inzerované jako T1 (2+kk), ale byla to stejná dispozice jako byt co jsme vybrali, tj. 1+kk, ale předělaný na 2+kk (T1). Všimla jsem si, že to je v Portimão dost častý případ, kdy takto vezmou 1+kk a předělají na 2+kk, ovšem přijdou tak o okno. Okno je pak pouze v ložnici a v obýváku jsou pak jen luxfery (Nebo prostě ve zdi udělají okno vedoucí do ložnice) a zde bylo trochu světla od okna, které ale bylo dost daleko, protože tam byla ulička ke vchodu do ložnice a tak to člověk ani nevnímal a vypadalo to spíš jako kdyby tam okno nebylo. Takže byt byl dost tmavý, nebyl v tak dobrém stavu, nábytek nic moc (také se prodával i s nábytkem). Navíc prezentace nevalná, nájemníci si odnesli i žárovku z koupelny a realiťák nám tam svítil jen mobilem… Koupelna přitom z fotek vypadala obstojně a podle fotek to byla v podstatě nejhezčí část bytu. Takže kdyby možná zainvestoval do žárovky, udělal by lépe, ukazovat koupelnu ve světle mobilu opravdu nepůsobí dobře. A bylo vidět, že tenhle byt byl ležák, v nabídce trčel už několik měsíců a evidentně ho nemohli prodat… Ta dispozice prostě nic moc, tmavý obývák bez pořádného okna a opravdu maličká ložnice. Takže jsem realiťákovi řekla, že se ještě rozmyslím, ale že jsem viděla hezčí byt, který se mi líbí více. Na to hned reagoval, že majitelka je ochotná zlevnit o 6 500 EUR (ze 76 500 EUR na 70 000 EUR). To už je sice hodně zajímavá cena, ale byt se mi prostě nelíbil a vyžadoval by další investice, takže si radši něco připlatím za krásný byt, kde nemusím řešit vůbec nic.
T0 – náš favorit, byt, který jsme vybrali 🙂 🙂 🙂
Musím říct, že při té malé nabídce a hrozném výběru jsme nakonec měli opět obrovské štěstí a to hlavně díky našemu realiťákovi João z Madeiry (realitka Era). Když jsem byla v květnu na Madeiře, zmínila jsem se mu, že bysme se chtěli poohlídnout po nějakém bytě v Portimão. Hned se nabídl, že sám klidně zavolá kolegům do Ery, aby je poprosil, aby se mi věnovali, že to přece jen bude mít větší váhu, když tam zavolá jako ředitel pobočky, než když bych tam psala sama. A naštěstí zrovna byt 1+kk, který se mi líbil ze všech nejvíc, byl zrovna od Ery. No není to náhoda z toho množství realitek, co je v Portimão?
A tak jsem ho cca týden před odjezdem poprosila, jestli by tam nemohl zavolat a předat mi nějaký kontakt, na koho se mohu obrátit. Pár dní před odjezdem mi volal jeho kolega z Portimão z Ery, aby zjistil, o jaké byty mám zájem a zároveň mě informoval, že prohlídka v tom hezkém T0 je trochu problém, protože jsou tam aktuálně hosti a prohlídky mají začít až 24.7., dva dny po našem odjezdu. Ale slíbil, že se pokusí krátkou prohlídku nějak zařídit. A zařídil to tak, že mi zařídil speciální prohlídku mezi 2 várkami hostů. Když jedni odešli, rychle tam zajela úklidová služba, byt uklidila, pak jsme my mohli na prohlídku a krátce po naší prohlídce už měli přijet noví hosté. No, myslím, že kdybych psala do Ery jen tak sama, tak nevím, jestli by mi vyhověli a zařídili takto mimořádnou prohlídku, když prohlídky měly začít až později. Takže jsem Joaovi z Madeiry neskutečně vděčná, že mi to takto sám zařídil, je opravdu skvělý. Bylo to opravdu velké štěstí, bez Joaoa bych tento byt určitě nezískala. I majitel inzeroval sám na webu idealista, ale ten mi na můj email ani neodpověděl. Mezi tím jsem si naštěstí všimla, že je inzerovaný i přes Eru a už jsem to řešila radši přímo s Erou.
Na prohlídku jsme dorazili na 15:00. Sraz jsme měli u realitky Era a popojeli jsme k bytu jejich autem. Ale i když mi nesdělili adresu, věděla jsem přesně, kam jedeme, protože prohlídka, kterou jsem měla později v 18.30, byla ve stejném domě. Zjistila jsem to náhodou, když jsem studovala na mapy.cz lokalitu toho druhého bytu, poté co mi realiťák řekl adresu. Na mapy.cz jsem totiž náhodou klikla na ikonku ubytování, abych si uložila adresu, kde bude prohlídka a najednou jsem viděla, že se jedná o tento krásný byt, kde jsem také měla mít prohlídku.
Je to vyšší dům s 2 výtahy a byt se nachází v 6. patře. Takže ideální, z balkonu je krásný výhled na řeku Arade a ráno je tu nádherný výhled na východ slunce (mrkněte níže na fotky 🙂 .
Byt je krásný, nově a velmi vkusně zrekonstruvoaný, takže je tam krásná moderní koupelna, hezká kuchyň, nové podlahy a moc hezký nový nábytek. Byt se naštěstí prodával i s veškerým nábytkem, spotřebiči a veškerým vybavením, což je super, ušetřené peníze a starosti, protože není lehké tohle vše řešit na dálku. Navíc se byt aktuálně pronajímá turistům, takže má již licenci a veškeré potřebné náležitosti jako hasičák a další povinné náležitosti pro krátkodobý pronájem, které také nebudu muset řešit.
Už z fotek jsem byla z bytu nadšená a byt vypadal stejně krásně jako na fotkách a byl za rozumnou cenu. Za takovou cenu bych v Brně už dávno nekoupila ani garsonku v paneláku s umakartem. Prostě hned jak jsem do bytu vstoupila, věděla jsem, že to je on a že ho prostě musím mít.
Smlouvat zde bohužel nešlo, protože byt byl opravdu krásný a věděli, že ho prodají velmi brzo. Sama jsem viděla, že ve srovnání s ostatními byl opravdu krásný a odpovídal tržní ceně. Ale nechtělo se mi říkat hned na místě ano, protože jsem měla mít ještě jednu prohlídku večer. Manželovi jsem udělala rychlou videoprohlídku přes Whatsapp. Řekl, že se mu byt líbí a že mám jeho důvěru a byt mi schvaluje a můžu ho vzít 🙂 Přesně tohle jsem chtěla slyšet 🙂
Je to byt na ulici Rua das Lusíadas, edifício Os Gemeos, kousek od centra a cca 2km od nejbližší pláže. To je ideální vzdálenost, v Algarve by stejně bylo hřích strávit dovolenou na jedné pláži a tak není potřeba být pár metrů od pláže. Tohle je teda ideální lokalita, cca 500 metrů od centra a od krásné promenády u řeky Arade, která je mnohem klidnější a příjemnější na večerní procházky než promenáda u pláže, kde je poměrně dost turistů. Níže pár fotek bytu a výhledu na řeku Arade:
Je to kousek od dobrých restaurací a od Churrasqueira da Ruca, což je naše velmi oblíbená restaurace, kam jsme se několikrát vrátili (o víkendu je zde i živá hudba).
Také obchody jsou velmi blízko, hypermarket Continente hned vedle, Lidl také kousek od bytu a Pingo Doce také kousek. I tržnice Mercado Municipal je krásně dostupná pěšky, cca 900 metrů od bytu, zde se dá nakoupit ovoce a zelenina za dobré ceny a je zde i rybí trh. Pekařství je také kousek, stačí obejít náš dům. Kdo nechce moc utrácet za restaurace, dá se zde najíst také velmi levně, je tu jedna restaurace, kde jsou jídla za 7,50 EUR pokud si ho dáte na místě a pokud si ho vezmete sebou, tak porce stojí pouze 5,50 EUR (ve vitríně si rovnou můžete vybrat z několika druhů příloh, salátů i masa).
Také nemocnice Hospital do São Camilo, kde dělají Covid testy je velmi blízko od bytu (pokud někdo potřebuje test vyžadují-li to aktuální pravidla).
A kdo nemá pronajaté auto, žádný problém, na pláž jezdí hned 2 linky a zastávky jsou u jednotlivých pláží. A do centra auto člověk nepotřebuje, to je i pěšky velmi blízko.
Musím říct, že tohle je naopak lepší lokalita, než ubytko, které jsme měli při naší dovolené. Tento byt se totiž nachází kousek od větší silnice, která vede na další větší silnici, která ústí hned u pláže a na pláži jste tedy za pár minut. Kdežto u toho našeho ubytka při naší dovolené to trvalo déle, byť to bylo blíže pláži, protože bylo vždy těžké se vymotat ze spleti malých uliček a samých jedmosměrek. Takže lokalita tohoto bytu je opravdu výborná.
Druhý byt se mi nelíbil, a proto jsem hned po druhé prohlídce volala realiťákovi Nunovi, že byt bereme. Byl pátek večer a domluvili jsme se, že v pondělí se mám zastavit v Eře, abychom se domuvili na detailech rezervační smlouvy.
S Nunem jsme probrali pár věcí a pak mě paní Ines vzala k advokátce, abychom se domluvili na detailech rezervační smlouvy. Chyběly ještě nějaké dokumenty jako aktuální výpis z katastru a soupis inventáře, takže jsme se dohodli, že podpis rezervačky dáme až na středu na 11:00, den před naším odjezdem.
NIF – Número de Identificacao Fiscal
Při koupi bytu je třeba mít daňové číslo NIF. Protože jsme loni kupovali byt na Madeiře, tak teď jsme to již měli jednodušší, protože už jsme NIF měli. Tenkrát nám s vyřízením NIF pomohla realiťačka. Podrobnosti najdete v mém článku ohledně koupě bytu na Madeiře – https://lenkacestounecestou.cz/koupe-bytu-na-madeire-pribeh-proces/
Bankovní účet
Při koupi bytu je zároveň potřeba mít bankovní účet v Portugalsku. Tohle už jsem tedy také měla hotové, protože jsem si ho potřebovala vyřídit při koupi bytu na Madeiře, podrobnosti zde – https://lenkacestounecestou.cz/koupe-bytu-na-madeire-pribeh-proces/
Hypotéka
Co vím, tak mělo by jít řešit hypotéku i v portugalské bance, přestože má člověk příjem v ČR, ale nám to přijde zbytečně administrativně náročné řešit hypotéku v zahraničí (a prý standardně nepůjčí cizinci 70-80% ceny, ale méně…. Pokud jste někdo řešil hypotéku v zahraničí, budu ráda za informace v komentářích, jak to probíhalo).
A tak jsme se rozhodli to řešit tzv. americkou hypotékou, což je neúčelová hypotéka, kterou jde zaplatit cokoliv (nejen koupě bytu). Aby si člověk mohl vzít tuto hypotéku, je potřeba mít v ČR nějakou nemovitost na zastavení. U americké hypotéky banka půjčí 70% z odhadu zastavované nemovitosti v ČR a americkou hypotéku lze vzít maximálně na 20 let. A procento úroku zde je standardně vyšší než u běžné hypotéky, což je nevýhoda, ale přišlo nám to prostě jednodušší řešit takto. Zde už jsme byli připravení a hypotéku jsme načerpali už před odjezdem do Portimão, abychom měli peníze připravené.
Provize
Ceny na webu jsou už včetně provize 🙂
CPCV – Rezervační smlouva
Ve středu jsem se tedy zašla do Ery, odkud jsme šli s jinou realiťačkou a s majitelem bytu k advokátce, abychom podepsali rezervační smlouvu (tzv. CPCV – Contrato de promessa de compra e venda). Smlouva se podepisuje nejen na poslední straně, kde je místo pro podpis, ale i v rohu na všech předchozích stranách. Domluvili jsme se na escrituru (podpis kupní smlouvy) na druhou polovinu září, protože v srpnu tam měl majitel ještě nasmlouvané hosty.
Zaplacení zálohy
Stejně jako na Madeiře i zde se mělo ihned po podpisu smlouvy zaplatit bankovním převodem 10% z ceny přímo na účet prodávajícího. Pro nás je to dost nestandardní, viděla jsem i spoustu diskuzí v fb skupinách, že tohle je lepší neriskovat a domluvit se třeba na úschově u notáře, ale když už jsme to takto udělali u koupě bytu na Madeiře, rozhodli jsme tohle podstoupit i tady, když se jednalo o stejnou realitku, se kterou máme dobrou zkušenost. V rezervačcce je klauzulka, že kdyby majitel prodej zrušil, zavazuje se zaplatit nám dvojnásobek částky, kterou jsme mu zaplatili. Kdybychom od smlouvy odstoupili my, tak o tuto částku 10% procent přijdeme, což je standardní postup.
Potěšilo mě, že jsem všechno zvládla řešit v portugalštině. Moje portugalština má tedy k dokonalosti hodně daleko, ale mluvím bez problémů, ale u některých mluvčích je právě těžší rozumět a tak pro jistotu rovnou vždy prosím, ať mluví pomalu a pak je to v pohodě. Pokud se chystáte kupovat byt v Portugalsku a portugalsky nemluvíte, nemusíte se bát, realitťáci i advokáti běžně mluví anglicky.
Výměna CZK na EUR
Výměnu peněz jsme řešili bezhotovostně přes Robota u Raiffeisenbank. Pro takto vyšší částky je to asi nejlepší způsob, jak řešit výměnu peněz. Kurz se pohybuje lehce nad středem nebo někdy dokonce je to přímo středový kurz. Popsala jsem tento produkt v jiném článku, můžete mrknout https://lenkacestounecestou.cz/jak-na-vyhodny-kurz/
Šeky
Zbytek předání peněz se i zde dělá stejně jako na Madeiře prostřednictvím šeků, který se předá majiteli hned po podpisu kupní smlouvy. Na Madeiře to byl problém, když nám až při vyzvedávání šeků bankéřka řekla, že na plnou moc vydat šeky nelze (byly zavřené hranice kvůli Covidu a nejdřív nám bankéřka potvrdila, že na plnou moc realiťačce šeky vydají).
Takže jsem doufala, že sem půjde přijet na escrituru osobně, aby to bylo jednodušší. Před podpisem rezervačky jsem si zašla do mé banky Santander, abych ověřila, že to tak skutečně je, že šeky nejde vydat na základě plné moci. Bankéřka potvrdila, že to skutečně nejde, že by realiťačka musela být disponentem účtu. Zvláštní, víc realitek mi říkalo, že by to jít mělo, tak nevím, jestli jen neměli reálnou zkušenost nebo to nejde jen v bance Santander.
I tak jsem byla docela nervózní, aby tentokrát s vyřízením šeků nebyl problém, když jsem měla jít do banky přesně v den „escritury“ druhý den po příjezdu. A tak jsem byla ráda, že advokátka sama navrhla, jestli nechci poslat peníze jí do úschovy a že by šeky před escriturou zařídila sama. Nakonec to bylo dobře, že jsme to takto udělali, protože nakonec bylo potřeba vystavit dva šeky, a rozdělit kupní cenu na dvě částky – cenu za byt a cenu za nábytek a vybavení. No, ale co se týče zaslání peněz advokátce, tak se mi opět nelíbilo, že to bylo prakticky „na hubu“, jen v emailu napsala kam a kolik mam poslat, ale žádný oficiální dokument o úschově… Takže tady si ze mě příklad neberte, rozhodně to není ideální postup…
Plná moc
Manžel nechtěl přijet osobně a tak jsem pro něj musela zařídit plnou moc. Máme totiž společné jmění manželů, a proto prý nejde, abych si ten byt koupila jen na sebe (což byla manželova preferovaná varianta, abychom nemusely řešit plnou moc atd.). Ale tady naštěstí vyřízení plné moci bylo jednodušší, připravila jí přímo advokátka, poslala nám originál poštou, manžel to podepsal a já jen poslala poštou zpět. (u Madeiry ani nevím proč, ale nikdo mi nedoporučil mít advokátku a tak vše řešila realitka. A tak jsme dostali jen text plné moci a bylo pak potřeba nechat si plnou moc ověřit na portugalské ambasádě v Praze, což nakonec nevyšlo, protože ji kvůli Covidu zavřeli a já ji musela řešit přes apostilu, což byla výrazně složitější varianta). Takže tady jsme opravdu ocenili, že vyřízení plné moc bylo velmi jednoduché a plná moc byla vydána přímo na advokátku, která zastoupila mého manžela při escrituře.
Před escriturou mě průběžně advokátka informovala o všech důležitých věcech (že majitel zažádal o výmaz hypotéky, že na condominiu neváznou žádné dluhy atd.) a celkově komunikace s advokátkou probíhala velmi dobře.
Escritura – podpis kupní smlouvy a přepis na katastr
Escritura je proces, kdy se podepisuje kupní smlouva a hned vzápětí dojde rovnou k zápisu na katastr. Escritura byla naplánovaná na pátek 17.9., den po mém příjezdu, abych ve zbytku týdne stihla zařídit příp. ještě další věci. Advokátka navrhla, že by bylo dobré, abych měla překladatelku. Nebyla jsem proti, ale říkala jsem si, že bych to zvládla i bez ní. Pár dní před escriturou mi volala Era, jestli náhodou nevím o někom, kdo by mi to odpřekládal, že to nemusí být ani profesionální tlumočník. Chtěl mi to odpřekládat někdo z Ery, ale advokátka řekla, že to nejde, že by to měl být někdo nezávislý.
Těsně před escriturou zašel ještě majitel s Erou za mnou na byt, abychom překontrolovali inventář, jestli to sedí s tím, co bylo v rezervační smlouvě. Pak jsem zašla ještě za advokátkou a pak jsme společně šly k notářce, kde měla proběhnout escritura. Šla s námi ještě jedna slečna z advokátní kanceláře, která měla tlumočit při escrituře. Byli jsme tam tedy já, majitel, advokátka, slečna, která měla tlumočit a zástupce realitní kanceláře Era a notářka.
Probíhá to tak, že advokátka předá notářce veškerou dokumentaci k bytu a pak notářka přečetla nahlas celou kupní smlouvu. Na rozdíl od našich smluv člověk tady nedostane kupní smlouvu předem a jak prodávající, tak kupující ji vidí až v momentu escritury. Oproti ČR to ani není prakticky potřeba, protože tady je smlouva velmi standardizovaná a člověk jí tedy nemusí věnovat zvláštní pozornost tak jako v ČR. Při čtení smlouvy je smlouva zároveň promítlá na televizi, takže nebyl problém vše sledovat a rozuměla jsem dobře, když jsem mohla text sledovat zároveň očima. Poté přišel čas překladatelky, aby pak přednesla text smlouvy v angličtině. Hned na začátku se lehce zasekla a přemýšlela, jak se řekne společné jmění manželů v angličtině. Tak jsem řekla, že může pokračovat, že vím, co to znamená. Notářka pak se pak překvapeně zeptala, jestli rozumím, že myslela, že portugalsky neumím vůbec. Potvrdila jsem, že jsem všemu rozuměla, tak naznali, že překlad není potřeba.
Pak jsem dostala klíče, majiteli byly předány šeky a pak mělo dojít na zaplacení daně IMT a poplatků za escrituru. Přinesli platební terminál a já vytáhla českou platební kartu z mého českého účtu s eury. A zádrhel byl na světě. Dostala jsem informaci, že to musí být portugalská banka, protože se to platí přes Multibanco. Když jsem tohle řešila před escriturou, dostala jsem informaci, že to jde zaplatit jakoukoliv kartou, i českou… Co teď? Navrhli, že to můžeme zkusit přes bankomat, že tam také funguje Multibanco, otázka byla, zda tam tato možnost u české karty bude. Moje banka Santander naštěstí byla hned za rohem a tak jsem šla zkusit s realitačkou zaplatit z bankomatu. Bohužel tím, že to je česká karta, tak to nabídlo jen výběr z bankomatu a zůstatek na účtu a zaplacení formou Multibanco ne…co teď? Napadlo mě, jestli by to teda nešlo zaplatit v hotovosti, že bych vybrala peníze z bankomatu. Ale realiťačka říkala, že v Portugalsku jde vybrat pouze 400 EUR denně. Tak jsem řekla, že mám karty 3. Sice jsme nevěděli, jestli to nakonec půjde zaplatit v hotovosti, ale abychom neběhali sem tam, tak jsem se rozhodla rovnou ty peníze vybrat. No, byla to docela sranda. Jde vybrat sice na jednu kartu 400 EUR za den, ale na jeden výběr max.200 EUR. Takže jsem musela udělat 6 výběru po dvou stovkách :p A navíc v naprosté většině bankomatů to vydává pouze deseti a dvaceti eurovky. Takže jsem měla 1200 EUR ve 20 a 10 eurovkach, takže to byl pěkný balíček :p Poté co jsme přišly zpět k notářce, tak jsme se dozvěděli, že v hotovosti jde zaplatit pouze poplatek notářce za escrituru, ale daně v hotovosti zaplatit nejdou. Co teď? Naštěstí řešení se našlo. V hotovosti jsem zaplatila pouze escrituru a co se týče daní, tak se advokátka nabídla, že to teda zaplatí sama a že jí to pak zaplatím. Ufff, to jsem si oddychla a byla jsem ráda, že se řešení našlo a byla jsem advokátce velmi vděčná, že mi takto pomohla.
Takže pokud někdo nemá portugalskou platební kartu, je třeba vyřídit šeky i na daně. Já platební kartu nemám, protože ji normálně nepotřebuju, protože používám na výběry z bankomatu svou českou kartu, kde mám účet v EUR.
Co bylo potřeba zařídit po koupi?
Přepis energií
V pondělí jsem zašla za advokátkou, která mi předala všechny dokumenty z escritury. Zároveň mi dala rovnou k podpisu plnou moc, aby mohla rovnou zařídit přepis elektřiny a vody (co se týče poplatku za odpad, tak to je stejně jako na Madeiře, rovnou ve faktuře za vodu) a také přepis licence na krátkodobý pronájem na mé jméno.
Přepis condominium
Dále každý byt má nějakou firmu na správu domu (tzv. condominium – společenství vlastníků), které se platí nějaký měsíční poplatek za úklid domu, fond oprav atd. Takže i zde je potřeba, aby byli informování o novém majiteli a zaslali mi údaje pro platbu. Pokud máte agenturu na správu bytu, měla by to vyřešit za vás agentura.
Přepis licence Alojamento Local
K přepisu licence na nového vlastníka byla potřeba Caderneta predial a pojištění bytu s pojištěním odpovědnosti. Dá se to řešit prý online (vyplní se formulář, jenže je k přihlášení je potřeba e-identita a jedinou možností je česká občanka s čipem, kterou jsem v době koupě ještě neměla) nebo se stavit osobně na úřad (a to bych už taky v době mé návštěvy nestíhala). Mě se nechtělo tohle řešit sama, navíc ani nebyl čas, tak jsem dala plnou moc advokátce, která to vyřídila za mě.
Pojištění
Mám již pojišťováka z Madeiry, takže i tohle pojištění jsem s ním řešila už před odjezdem do Portugalska, abych měla jistotu, že se nebudu zdržovat čekáním na nabídku a smlouvu. Určitě Décia mohu doporučit, komunikace s ním je výborná, mluví i velmi dobře anglicky. Kontakt na něj najdete níže a můžete u něj samozřejmě řešit i další druhy pojištění.
Abyste od pojišťováka dostali nabídku na pojištění, je třeba mu poskytnout následující informace:
- Jméno
- NIF
- Adresa bytu
- Výměra bytu – tuto informaci najdete v Caderneta predial, který dostanete při koupi bytu
- Rok výstavby – tato informace se také nachází na Caderneta predial
Kontakt:
- MSC Seguros
- Décio Vieira – decio@msc-seguros.com
Náklady na proces koupě
Níže jsou naše náklady, např. daně se vypočítávají z ceny bytu.
Provize – 0 EUR (ceny na webu jsou již včetně provize)
IMT (daň z převodu nemovitosti) – 850 EUR
Imposto de selo – 680 EUR
Escritura (poplatek notářce) – 568 EUR
Další poplatky (za výběr šeků atd.) – 121 EUR
Advokátka – 1550 EUR
Co se týče nákladu na provoz bytu, tak se mě také často ptáte, kolik dělají tyto náklady. Samozřejmě záleží na konkrétní spotřebě, ale obecně je to o něco dražší než u nás. Nebudu uvádět náklady tady, protože tady není byt obsazen každý den, ale na Madeiře voda + odpad (jedna faktura) ve dvou lidech cca 20 EUR/měsíc, elektřina 66 EUR měsíc (dle spotřeby nájemníků, které jsem tam měla první rok…), condominium (sprava domu, uklid společných prostor, fond oprav atd.) – 40 EUR, tady v Portimao u malého bytu 20 EUR. Balíček Wifi + TV 31-36 EUR/měsíc.
Pokud se chystáte kupovat byt v Portugalsku, mrkněte ještě na můj článek, kde jsem podrobně popsala celý proces koupě našeho bytu na Madeiře, které také spadá pod Portugalsko, takže proces je stejný, a proto některé části procesu jsem tady už podrobně nepopisovala (NIF, zařízení bankovního účtu atd.).
https://lenkacestounecestou.cz/koupe-bytu-na-madeire-pribeh-proces/
Mohlo by se vám také líbit
Algarve – tipy co navštívit
Portugalsko – Algarve – 08/2024
6 komentáře
Petra
Dobrý den Lenko, na začátku článku zmiňujete, ze jste měla vyhlédnutých několik lokalit, prozradíte prosím jaké? Ještě loni jsem měla v plánu koupit nemovitost na Madeiře, ale nakonec to bude spíš Španělsko nebo nějaký řecký ostrůvek… Rada bych to porovnala s Vaší zkušeností-precejen nemovitost v zahraničí kupuje člověk jen jednou nebo parkrat za život, tak chci vše dobre zvážit ☀️
Lenka
Madeira je super, tam také jeden byt máme a zájem o pronájem je obrovský, ale je pravda, že ceny strašně stouply, stejny byt jako máme my bychom ted koupili minimalne o 30 000 -40 000 EUR dráze… Měla jsem původně vyhlídnutých ještě pár lokalit, ale pak se mi nechtělo učit se vše ještě v další zemi (jak je to s daněmi, licencemi a vše kolem pronájmu) a získávat další kontakty (vše je o kontaktech, vše řeším přes známé, takže není špatné pořízovat něco tam, kde je určitá česká komunita), takže jsme zůstali u Portugalska. Ale líbilo se mi ještě Tenerife nebo jih Španělska, ale pevninské Španělsko jsem pak zavrhla, odradil mě problém s ocupas…Takže tam bych rozhodně nekupovala něco v přízemí a při případné koupi bude potřeba příp. nemovitost pořádně zabezpečit, ale ceny jsou ve Španělsku velmi dobré. Já osobně preferuji kupovat tam, kde umím jazyk, protože vidím, že v Portugalsku je to velká výhoda a nedovedu si představit řešit vše jen v angličtině, navíc vše je složitější řešit na dálku a s Portugalci to často není lehké, to by bylo na dlouhé povídání, tak proto jsem se soustředila na země jako Portugalsko, Španělsko a Francie…Proto bych se třeba bála kupovat např. v Řecku, kde člověk nebude umět jazyk a ještě lušit jejich alfabetu… Člověk si řekne, že bude mít někoho na správu bytu, ale oficiální agentury v Portugalsku jsou příšerné, takže čekám, že jinde to nebude lepší… Také jsem původně uvažovala ještě o jednom městě kousek od Cádizu, ale letiště v Seville je daleko, jedině s přestupem a ne zrovna levné letenky, tak při výběru lokality bych uvažovala i tímto směrem… Já osobně jsem teda chtěla zaměřit svou klientelu na klienty z ČR/SR, tak proto jsem uvažovala takto. Také se mi nějaký čas líbilo jedna lokalita ve Francii, ale když jsem pak opět viděla, že letenky nejsou na tuto lokalitu nejlevnější a jak jsou např. drahé restaurace ve Francii oproti Portugalsku, tak jsem si i zde říkala, že by bylo těžší nalákat české klienty…
Petra Cavalieri
Leni moc děkuju za cenné informace a rady… Vyloučila jsem díky nim svoje vysněné Alicante (kde je tedy perfektní spojení s i s nízkonákladovými lety a mám tam i kontakty, díky svojí práci ve Španělsku… Ceny se tam oproti té Madeiře a Portugalsku drží opravdu nízko, což pro mě bylo hlavním lákadlem… Tak snad se mi podaří podchytit to řecko-opět to je jen díky kontaktu na českou komunitu tam, který snad pomůže s překonáním jazykové bariéry, snad vše půjde dobře, koupi plánuji na podzim, po turistické sezóně 🙂
Lenka cestou necestou
Není vůbec zač, přeji ať vám brzo nějaká hezká nemovitost v zahraničí klapne, dejte pak vědět, kde jste vybrala 🙂
Jan Hammer
Dobrý den,
plánujeme s rodinou koupit dům v Portimau. Již jsme tam byli na dovolené několikrát a já jsem studoval rok v Portugalsku a portugalsky se jakžtakž dorozumím 😀 .
Jak je to v současnosti s krátkodobými pronájmy? Chtěli bychom koupit dvou ložnicový byt/apartmán na investici a zároveň na několik týdnů v roce jako útočiště před zimou, nejlépe někde ve staré zástavbě (okolí Continente a podobně), ale ceny se pohybují někde mezi 170tis a 190tis.
Nechci vyzvídat detaily 🙂 jen jestli je o Váš byt celoroční zájem nebo třeba přes zimu úplně „mrtvo“ ? A jestli máte tedy místní firmu na správu (které nejsou moc spolehlivé) nebo nějakého soukromníka ? 🙂
Děkuji moc a přeji krásný den,
Hammer Jan
Lenka cestou necesotu
Omlouvam se za pozdní odpověď, komentář mi zapadl mezi spamovými zprávami… No, když si to obsazuju sama, tak uz i v zime mám slušnou obsazenost (tak něco mezi 50-70%), ale např. přes booking jsem mimo sezonu neměla ani jednu rezervaci (pouzivala jsem pouze základní balíček provize 16%, takže pak se člověk nezobrazuje nahoře ve vyhledávání, těžko říct, jak by to vypadalo přes zimu s tou vyšší provizí 30%…). Od května do října je to s obsazeností mnohem snazší… Na úklid mám soukromou paní na úklid, oficiální agentury jsou velmi nespolehlivé a předražené a jejich služby katastrofální a neprofesionální a smlouva je pro ně jen cár papíru….